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  • Photo du rédacteurRaphael Oziel

Antoine, chef d'entreprise, adepte de liberté financière opte pour la stratégie gagnante de l'usufruit temporaire en SCPI!

Dernière mise à jour : 15 mars

En quête de liberté financière depuis son plus jeune âge, Antoine, 51 ans, a testé et étudié de nombreux placements plus ou moins risqués et rentables. Dans le cadre de sa stratégie d'investissement pour sa trésorerie d'entreprise, il a choisi d'opter pour la SCPI en usufruit temporaire estimant que le couple rendement/risque était intéressant. Au travers de ce témoignage, Antoine, nous dévoile son parcours et nous justifie son choix d'opter pour ce mode d'investissement encore méconnu du grand public.


Les Français et L'Epargne c'est votre nouveau rendez-vous, nous avions envie de vous donner enfin la parole ? Qui mieux que vous pour parler de votre argent?


Un nouveau format proposé par La Boutique des Placements.




Pouvez-vous vous présenter ?


Bonjour, je m’appelle Antoine, 51 ans, entrepreneur. Plus précisément, je suis éditeur d’un logiciel permettant aux assets managers qui gèrent des parcs d’immeubles avec des milliers de locataires de calculer les cashflows prévisionnels de leurs actifs. Marié depuis 27 ans et père de trois garçons venant de finir leurs études - tous dans l’informatique ! - nous avons décidé de profiter de cette liberté retrouvée pour nous installer en Andorre. Face aux montagnes, à 150 mètres du départ des pistes de ski en hiver et des chemins de randonnée en été.



Quel est votre rapport à l'argent ?


Dès le début de ma vie professionnelle, j’ai été obnubilé par la crainte de perdre mon emploi ou de ne plus pouvoir travailler. J’ignore pourquoi, parce que rien dans ma situation ne peut expliquer cette anxiété. Mais la conséquence, c’est que j’ai passé les trois dernières décennies focalisé sur mon épargne. Avec comme objectif prioritaire de devenir financièrement indépendant de toute activité professionnelle. J’accorde à l’argent une importance élevée en tant que « carburant » permettant de se mettre à l’abri du besoin. A contrario, je n’ai pas de goûts de luxe. Je laisse à d’autres les belles voitures, les résidences secondaires avec golf, spa et piscine, les voyages au bout du monde et les jets privés. J’aspire à une vie simple… juste sans problèmes d’argent !


«J’accorde à l’argent une importance élevée en tant que « carburant » permettant de se mettre à l’abri du besoin. A contrario, je n’ai pas de goûts de luxe. Je laisse à d’autres les belles voitures, les résidences secondaires avec golf, spa et piscine, les voyages au bout du monde et les jets privés. J’aspire à une vie simple… juste sans problèmes d’argent !»

Combien arrivez-vous à mettre de côté tous les mois? ?


Nous épargnons aujourd’hui 30% de nos revenus professionnels nets totaux, ce qui représente environ 1.500€ par mois. Mais en parallèle, l’épargne patiemment constituée durant ces 30 ans génère des revenus additionnels qui sont systématiquement et entièrement réinvestis.





Y a-t-il des dépenses où vous vous lâchez ? Si oui, lesquelles ?


Notre vie sociale andorrane est un peu plus active qu’en France, où nous passions presque tout notre temps à travailler. Donc nous allons plus régulièrement au restaurant par exemple. Et bien sûr, ici il faut compter avec les forfaits de ski, obligatoires pour tout résident qui se respecte. Mais les vrais « craquages » budgétaires à notre actif étaient plutôt à l’occasion de nos anniversaires de mariage : restaurant étoilé, séjour en Laponie, roadtrip dans l’Atlas marocain... Mais quand on fait le compte sur 30 ans, tout cela est resté assez raisonnable. Trop, selon certains avis reçus.



Et pour vos placements, comment épargnez-vous ?


Pour moi, l’épargne est une activité professionnelle à plein temps. J’y ai toujours consacré en moyenne plus de 10 heures par semaine. J’étudie avec attention le rapport rendement/risque de tous les placements possibles et je vais systématiquement vers les rendements les plus élevés dont le risque n’est pas excessif par rapport à l’espérance de gain. Je crois avoir à peu près tout fait en matière de placements : titres côtés, titres non côtés, obligations, fonds à formule, warrants, turbos, ETF, FCPI, Forex, matières premières, groupements forestiers, investissement dans le vin, immobilier en direct, SCPI en direct, SCPI en démembrement, SCPI à crédit, crowdfunding immobilier et crypto-actifs. Une vraie liste à la Prévert.

A chaque fois, j’analyse dans la mesure du possible les performances historiques, la volatilité, les frais associés (entrée, gestion, sortie), le profil et l’historique des intermédiaires financiers les proposant. Et ensuite je réalise une modélisation prévisionnelle complète des flux avec le calcul du taux de rentabilité interne (TRI) associé. En prenant bien sûr en compte le levier financier éventuel et la fiscalité.


Banque en ligne ou banque traditionnelle ?


En ligne, sans hésitation. La valeur ajoutée des banques traditionnelles, c’est la présence d’un conseiller. C’est utile quand on n’est pas à l’aise avec les outils informatiques, ou qu’on a besoin de conseils financiers. Ayant écrit mes premiers programmes informatiques à l’âge de 8 ans, je n’ai pas trop de difficultés avec la technique. Quant aux conseils, j’ai commencé à investir dans des produits que mes conseillers ne comprenaient pas quelques mois seulement après être entré dans la vie active. J’ai donc appris à faire sans ! Je faisais partie des tous premiers clients des banques en ligne en France (Boursorama en l’occurrence) et je n’ai eu de cesse de me féliciter de ce choix depuis lors.




Pourriez-vous expliquer le mode de souscription de l'usufruit temporaire à un enfant de 10 ans?


Normalement, quand on achète une maison par exemple, on a tous les droits sur cette maison. Le droit de la vendre, de l’occuper, de la louer. Le démembrement, ça consiste justement à séparer ces différents droits entre deux personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire est le « vrai » propriétaire des murs. L’usufruitier, lui, reçoit uniquement le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers.

L’usufruit peut être permanent – auquel cas l’usufruitier perçoit les loyers ou peut occuper le logement jusqu’à la fin de sa vie - ou bien temporaire. Dans le cas de l’investissement en SCPI, c’est de cette seconde option dont on parle. Dans mon cas, l’investissement me donne le droit de percevoir tous les loyers versés par la SCPI durant un certain nombre d’années. Mais à la fin, mon usufruit n’a plus aucune valeur, on dit qu’il « s’éteint ». De l’autre côté, il y a un nu-propriétaire qui préfère ne pas toucher de loyers durant quelques années, mais qui en contrepartie va payer ses parts moins cher. Il aura donc plus de parts pour le même prix.


Pourriez-vous nous parler de votre dernière opération ? Qu’est-ce que cela vous rapporte ?


Ma dernière opération a consisté à investir dans la SCPI Vendôme Régions pour le compte de ma société française. Concrètement, ma société a fait l’acquisition de 78 parts de Vendôme Régions en usufruit, sur 10 ans. La répartition du prix entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est fixée par la société de gestion en fonction de la durée de démembrement. Dans le cas présent, le nu-propriétaire paye 64% du prix et l’usufruitier 36%. En pleine propriété, la part vaut 670€. J’ai donc payé 78 x 670 x 36% = 18.814€. Cette SCPI a un rendement annuel de 5,71% (taux de distribution 2022 et 6% en 2023).

En synthèse, la société décaisse initialement 18.814€ puis touche 2984€ (2.819€ nets) durant 10 ans. Le TRI après impôts de cette séquence de flux est de 8,12%, ce qui constitue un placement extrêmement intéressant pour de la trésorerie d’entreprise.


Pourquoi cette SCPI ?


Par opportunisme. L’usufruit de SCPI est assez rare à trouver et il se trouve que tu m’as proposé ce dossier ! Après, il faut que la combinaison entre le rendement de la SCPI et la clé de démembrement (c’est-à-dire le % du prix payé par l’usufruitier) fournisse un rendement correct sur l’horizon de l’opération.

Par ailleurs, quand on investit pour le compte d’une société, il y a des règles particulières à appliquer si la SCPI investit à l’étranger. Cela donne des migraines à mon comptable, donc je préfère éviter, en privilégiant des SCPI 100% françaises. Ce qui est le cas de Vendôme Régions.


Quels sont les risques selon vous d'opter pour l'usufruit temporaire ?


Avec l’usufruit de SCPI, le bon côté c’est qu’on ne prend pas de risque sur la valeur des actifs. Quand bien même les parts perdraient 20% de leur valeur, cela n’a pas d’impact sur le résultat de l’opération.

En revanche, les risques sont élevés du côté des loyers. Toute réduction des montants distribués à un impact beaucoup plus important sur une opération en usufruit que sur de la détention simple, du fait que la rentabilité de l’opération dépend exclusivement des loyers versés sur une période réduite.


Qu'est-ce qui vous plaît dans les SCPI ?


Les SCPI représentent pour moi une sorte de compromis idéal entre le rendement attendu et la stabilité des flux. Pendant longtemps, j’ai privilégié des placements plus rémunérateurs mais (beaucoup) plus risqués. Sur 30 ans, il m’est arrivé par trois fois de perdre plus de 50% de tout mon patrimoine ! Même si finalement mes investissements se sont appréciés de presque 10% par an, il faut avoir le cœur bien accroché lorsqu’on prend un bouillon. Ayant désormais atteint un capital que j’estime « suffisant », je préfère gagner moins, mais avec moins de secousses.

Avec les SCPI, on investit dans une classe d’actif - l’immobilier - résiliente sur le long terme.

D’autre part, le problème majeur avec l’immobilier, c’est le ticket d’entrée. Acheter un simple studio, c’est déjà un investissement qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Avec la SCPI, on peut investir dans cette classe d’actifs avec quelques centaines d’euros. Et pour ce prix-là, en plus, on diversifie !

En synthèse, la SCPI c’est l’ETF de l’immobilier : un investissement intrinsèquement diversifié accessible avec un ticket modeste, avec un rendement attrayant et une liquidité bien supérieure aux actifs sous-jacents. Que demander de plus ?


« En synthèse, la SCPI c’est l’ETF de l’immobilier : un investissement intrinsèquement diversifié accessible avec un ticket modeste, avec un rendement attrayant et une liquidité bien supérieure aux actifs sous-jacents. »

Quel conseil donnerais-tu à ceux qui ont le même profil que toi ?


A ceux qui voudraient investir dans de l’usufruit de SCPI, je conseillerais trois choses : analyser, modéliser et diversifier.

·       Analyser tout d’abord. Cela implique de lire – au moins en diagonale - les rapports de gestion pour connaitre le profil et la solidité des locataires. C’est d’autant plus important sur les « petites » SCPI qui ont moins de locataires et où la défaillance de l’un d’entre eux peut impacter significativement les loyers perçus.


·       Modéliser ensuite. Faire un tableau de flux exhaustif pour déterminer la rentabilité. Je ne le répéterai jamais assez : la rentabilité d’une opération en usufruit ne peut pas se deviner sans calculs. Entre un investisseur fortement imposé et payant l’IFI et un contribuable avec des revenus modestes, exactement le même démembrement peut donner des rentabilités très différentes, allant par exemple de -5% à +10% par an !


·       Diversifier pour finir. Comme souvent dans le monde de l’investissement, la résilience passe par la diversification. Même au sein de la poche « immobilier » de ses placements, il faut diversifier. Multiplier les secteurs, les zones géographiques et même les sociétés de gestion. Bref : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.


Pourquoi passer par la Boutique des Placements pour le faire ?


Parce qu’ils savent de quoi ils parlent et que ce sont des vrais pros de la SCPI. Pour la qualité de leur écoute et la réponse personnalisée qu’ils formulent face aux demandes énoncées. Et parce qu’ils sont sympas par-dessus le marché, ce qui ne gâte rien.


Merci Antoine.



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