Le Cours des SCPI
Par Raphël Oziel
OBJECTIF
Comprendre les SCPI : fonctionnement, intérêt et fiscalité
La SCPI est le couteau suisse de l'épargne immobilière.
Cette solution de placement vieille de plus de 50 ans répond à l'essentiel de vos objectifs patrimoniaux grâce à ses 4 modes de souscriptions :
-
Je souhaite me constituer un patrimoine immobilier grâce à ma capacité d'emprunt (scpi à crédit),
-
J'ai des liquidités à placer et je n'ai pas besoin de revenus complémentaires immédiatement mais dans quelques années (scpi en démembrement temporaire),
-
J'ai besoin d'un complément de revenus immédiat (scpi en pleine propriété),
-
Je n'ai pas besoin de revenus complémentaires mais je souhaite faire fructifier un capital et / ou optimiser ma transmission (supports immobiliers dans un contrat d'assurance vie).
La SCPI rend accessible au plus grand nombre l'immobilier locatif, les contraintes en moins.
Sommaire :
LE GUIDE
1. Qu’est qu’une SCPI ?
DÉTAILS
Définition :
SCPI pour… Société Civile de Placement Immobilier. Derrière ce vocable se cache un placement facile à comprendre, très transparent et à la portée de toutes les bourses. Un véritable produit immobilier grand public. Et un véritable couteau suisse pour votre épargne, puisqu’il s’adapte à tous vos besoins : de la constitution de votre patrimoine jusqu’à la création d’une rente, en passant par l’investissement en franchise d’impôt et la transmission à vos enfants.
Mais qu’est-ce précisément qu’une SCPI ? En pratique, il s’agit d’un fonds d’investissement qui place l’argent qu'elle a collecté auprès des épargnants dits associés, par l'intermédiaire généralement de banquiers, conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, dans des murs généralement professionnels (bureaux, commerces, locaux d’activité, hôtels, entrepôts, cliniques, logements…) ou résidentiels, déjà loués pour générer des loyers et des plus-values éventuelles.. Par abus de langage, on assimile la SCPI à la « pierre papier », qui est en réalité une famille de produits immobiliers plus large, regroupant aussi les OPCI, les SCI et les foncières cotées. Le marché des SCPI compte plus de 200 produits, classés en plusieurs catégories. Nous y reviendrons
Retenez pour l’instant qu’en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de biens immobiliers aux côtés d’autres associés, pour en recevoir les revenus, au prorata de votre mise. C’est un investissement passif : vous vous contentez de percevoir les loyers nets de tous frais et de taxe foncière, sous forme de dividendes. L’achat des immeubles, la gestion du patrimoine, le recouvrement puis la distribution des loyers sont assurés par la société de gestion.
L'avis de Raphaël Oziel
« Avec la SCPI, on a le rendement de l’immobilier sans les inconvénients. Ce placement offre accessibilité (quelques centaines ou milliers d’euros suffisent pour investir), confort (nul besoin de s’impliquer dans la gestion), souplesse (on peut investir en plusieurs fois, et différents modes de souscription sont disponibles en fonction de votre situation) et une grande sécurité, grâce à la diversité des actifs en portefeuille. Cela en fait un must pour votre patrimoine, quel que soit votre âge.»
- Raphaël Oziel -
TOUT COMPRENDRE
Quand ont-elles été créées ?
L’histoire des SCPI remonte aux années 1960. Face aux prix élevés des immeubles de bureaux, certains entrepreneurs ont eu la bonne idée de permettre à des épargnants de se regrouper pour investir ensemble. Par la loi du 30 décembre 1970, les autorités fixent un cadre juridique pour ces fonds et les nomment « Sociétés civiles de placement immobilier ». Le marché des SCPI est né !
Bon à savoir : certaines des plus vieilles SCPI du marché existent encore aujourd’hui. C’est le cas d’Epargne Foncière (créée en 1968), de La Française Asset Management, et de PF Grand Paris (fondée en 1966), gérée par Perial Asset Management historiquement Participation Foncière 1.
Les catégories de SCPI :
SCPI à capital variable / SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital variable est une société dont le capital peut augmenter en permanence, dans des limites définies dans les statuts, en fonction des souscriptions et des retraits (ventes). Ce type de SCPI collecte des fonds auprès de souscripteurs, déjà associés ou non, en vue d’acquérir de nouveaux immeubles et honorer les demandes de rachats. Une collecte nette positive (plus de souscriptions que de ventes) donne lieu à la création de nouvelles parts.
A l’inverse, une SCPI à capital fixe est un fonds fermé : la souscription au capital est impossible en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. Le nombre de parts n’évolue pas et les parts existantes ne peuvent être achetées et revendues que sur le marché secondaire (également appelé marché de gré à gré). Le prix est déterminé par la confrontation de l’offre et la demande dans un registre appelé carnet d’ordres. Les acquisitions de parts sont soumises à des droits d’enregistrement (5% avec un minimum de 25 euros).
SCPI de rendement / SCPI de capitalisation / SCPI fiscale
-
SCPI de rendement : comme leur nom l’indique, ces fonds ont pour but de générer du rendement, à travers la distribution des revenus locatifs, principalement. C’est la forme de SCPI la plus courante et la plus recherchée par les investisseurs.
-
SCPI de capitalisation : ces fonds, également appelés SCPI de plus-value, ont pour vocation à engendrer une valorisation à long terme de leur capital. Ils ne distribuent pas de revenus réguliers, sauf à la marge. Les SCPI qui investissent dans l’immobilier résidentiel à prix décoté adopte souvent cette forme.
-
SCPI fiscale : les SCPI de ce type, qui sont toujours à capital fixe, font bénéficier les souscripteurs d’un avantage fiscal lié à l’un des dispositifs prévus par la loi : Pinel, Denormandie, Déficit foncier, Malraux, Monuments historiques... Leur durée de de vie est déterminée à l’avance (12 à 15 ans de détention généralement). Mais attention, toute revente avant terme est susceptible de remettre en question les avantages fiscaux acquis. Et leur liquidité est faible voire inexistante.
Le conseil de Raphaël Oziel
« l’historique de performances des SCPI fiscales révèle parfois des moins-values à l’arrivée. Sélectionnez-les donc avec soin, en vous faisant conseiller, et ne les utilisez qu’en appoint, uniquement si votre patrimoine est conséquent, pour réduire votre imposition. La société de gestion Urban Premium est l'une des références du marché dans ce domaine. »
- Raphaël Oziel -
LE FONCTIONNEMENT DES SCPI :
La distribution :
En principe, les loyers encaissés par une SCPI de rendement sont reversés intégralement à ses associés, nets de frais de gestion et de taxes foncières, ainsi que de fiscalité étrangère pour les SCPI investies en Europe. Cependant, la SCPI peut décider de conserver une partie des revenus pour abonder une réserve prudentielle : le report à nouveau (RAN). Elle peut aussi décider de verser davantage que ce que ses revenus, en puisant dans les liquidités ou dans le report à nouveau. Enfin, elle peut aussi choisir de distribuer les plus-values exceptionnelles issues de la revente d’immeubles.
Bon à savoir : Le rythme de distribution des dividendes est, pour la plupart des SCPI, trimestriel. Mais quelques fonds effectuent des versements chaque mois comme la SCPI Altixia Cadence 12, Novaxia Neo, Iroko Zen.
Le délai de jouissance :
Quand vous achetez des parts de SCPI, vous devez patienter entre 3 et 6 mois pour commencer à ce que les loyers soient pris en compte. C’est le délai de jouissance ou délai de carence. Ce mécanisme permet d’assurer l’équité entre associés. Car la création de nouvelles parts, à travers les souscriptions, engendre une dilution pour les anciens associés.
A moins que l’argent collecté soit immédiatement réemployé par la SCPI pour acquérir un nouvel immeuble produisant des revenus, ce qui est rarement possible.
Pour faire simple, le délai de jouissance correspond au temps nécessaire pour un gérant d'investir correctement les montants collectés dans des biens immobiliers de qualité. Acheter des biens immobiliers prend du temps : sourcer les biens, les visiter, faire un offre, se mettre d'accord, vérifier que tout est en règle, signer et récupérer les loyers ne se fait pas en trente secondes . Le délai de jouissance est donc nécessaire.
Exemple : La SCPI Immorente avec un délai de jouissance de 3 mois. Si je souscris au moins de janvier par exemple, mes parts vont entrer en jouissance le premier jour du troisième mois qui suit la souscription. 1er février, 1er Mars, 1 er Avril. Mes parts entrent en jouissance au 1er Avril.
Au moins de juillet, je percevrai mes premiers dividendes (puisque les loyers sont versés en fin de trimestre) et correspondant aux mois d'avril, mail et juin.
Le Conseil de Raphaël : il est conseillé de souscrire en fin de mois afin de gagner presque un mois de délai carence. En effet que vous souscriviez au début du mois ou en fin de mois l'enregistrement sera considéré pour le mois en cours autant le faire en fin de mois si possible.
La liquidité des parts :
Comme vu dans la description des différentes catégories de SCPI, les modalités d’achat et de revente de parts de SCPI dépendent de la forme juridique du produit.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la liquidité est assurée par la SCPI elle-même. Pour céder vos parts, il vous faut adresser, à la SCPI, un ordre de retrait sous la forme un courrier avec accusé de réception. La SCPI peut employer l’argent qu’elle collecte pour honorer les demandes de retraits. Si cela ne suffit pas, elle recourt à sa trésorerie. La transaction se fait sur la base de la valeur de retrait. Cette dernière est calculée en soustrayant au prix de souscription les frais de souscription ou de cession.
Si la SCPI ne parvient toujours pas à payer les demandes de rachats, elle créée un fonds de remboursement, alimenté par le produit de la vente d’immeuble(s). Elle applique dans ce cas une décote de 10 à 15% sur la valeur de retrait. Pour éviter de créer un fonds de remboursement, pénalisant pour les associés puisqu’il entraîne la vente des actifs les plus liquides et rentables, certaines sociétés de gestion prévoient l’organisation d’un marché secondaire, sur le modèle de la SCPI à capital fixe.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la liquidité est bien moindre voire parfois inexistante car dépendante de l’offre et de la demande. Pour céder vos parts, vous confiez un mandat de vente à la société de gestion, à un prix que vous avez choisi. Les acheteurs procèdent de manière symétrique, en transmettant leur ordre d’achat. Le registre des mandats ou carnet d’ordres, disponible sur le site Internet de la société de gestion, recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente en cours de validité, ainsi que les volumes. Une fois par mois (de manière hebdomadaire ou trimestrielle pour certaines SCPI), un prix d’exécution est fixé, après confrontation des ordres de vente et d’achat, comme en Bourse pour la détermination du cours d’une action. Si les ordres ne « matchent » pas, aucune transaction n’a lieu.
Un ordre de vente a une durée de validité d’un an, renouvelable une seule fois pour une année supplémentaire. Il peut à tout moment être annulé par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'avis de Raphaël Oziel
"Dans certaines circonstances, il peut être très intéressant d’acheter des parts de SCPI à capital fixe. C’est notamment le cas lorsque la SCPI a pour projet de réaliser une augmentation de capital dans un futur pas trop éloigné, ce qui améliorera la liquidité ou, mieux, lorsqu’elle ambitionne de se transformer en SCPI à capital variable généralement la part peut s'apprécier de manière importante comme pour PF Grand Paris, Sélectipierre 2 ou Immorente 2.
Dans les autres cas, mieux vaut s’abstenir d’intervenir sur le marché secondaire. Vous risqueriez de vous brûler les ailes en achetant des produits difficilement revendables. Et ce, quand bien même les prix d’achat peuvent être décotés de 30% ou plus par rapport à la valeur d'expertise."
- Raphaël Oziel -
LES STATS
Le marché des SCPI en quelques chiffres
-
Au 30 septembre 2022, la capitalisation des SCPI atteignait 86,8 milliards d’euros.
-
A cette date, le marché comptait environ 210 fonds, gérés par 38 sociétés de gestion différentes.
-
En 2021, le taux de distribution (loyers sur moyen des SCPI s’est élevé à 4,49%, contre 4,18% un an plus tôt (on parlait alors de TDVM)
-
Sur la même année, la collecte nette des SCPI s’est élevée à 7,42 milliards d’euros, en hausse de 22% par rapport à celle de 2020.
LE GUIDE
2. Pourquoi et comment
investir en parts de SCPI ?
La SCPI possède plein des qualités qui en font un support idoine pour beaucoup de profils d’investisseurs. Nous les détaillons ci-dessous :
DÉTAILS
Un produit adapté à toutes les stratégies patrimoniales et à tous les âges :
◉ Entre 25 et 50 ans, soit en début ou milieu de carrière, acheter des parts de SCPI à crédit permet de se construire un patrimoine performant. Grâce aux revenus réguliers perçus, l’effort d’épargne demeurera raisonnable.
◉ Entre 50 et 60 ans, acheter des parts en nue-propriété, pour une durée de 5 à 15 ans, permet de bénéficier d’une décote substantielle, pouvant atteindre plus de 30%, qui se comblera automatiquement à la reconstitution de la pleine propriété, en franchise d’impôt.
◉ A partir de 60 ans, lorsque vous partez à la retraite, votre portefeuille de SCPI de rendement contribuera à compléter votre pension, pour maintenir vos revenus.
◉ Avant 70 ans, pour la transmission. Privilégiez la souscription au sein d’un contrat d’assurance vie pour bénéficier de l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire.
Vous pouvez aussi optez pour le démembrement viager : vous donnez la nue-propriété des parts de SCPI à vos enfants en profitant des abattements accordés tous les 15 ans sur les donations (100 000 € par parent) à chacun d’entre eux. Et vous conservez l’usufruit, pour en percevoir les revenus jusqu’à votre décès.
Un historique de performances rassurant :
Depuis leur création, les SCPI ont résisté à toutes les tempêtes, du premier choc pétrolier à la crise immobilière du début des années 1990, en passant par les subprimes et, plus récemment, la pandémie de Covid-19. Lors de ces périodes, elles ont fait preuve d’une grande résilience en effet pendant la crise des années 90, le prix de part a certes baissé de 15% pendant 3 ans. Soit 45% de 1994 à 1997, ce qui a conduit certains investisseurs à vendre en enregistrant une moins value pour ceux qui ont paniqué. Mais dans le même temps, le rendement issu des loyers n'a jamais été inférieur à 5,04%. Cela confirme que la SCPI est un produit de rente mais que le prix de la part peut fluctuer temporairement et que même quand les temps sont durs, la SCPI continue à servir les loyers.
Quant à la performance récente des SCPI, pendant la Covid, elle est restée plutôt bien orientée : après avoir rémunéré les épargnants de 4,18% en 2020 (4,4% en 2019, sans Covid), une année pourtant tronquée par les confinements, elles ont affiché un taux de distribution de 4,49% en 2021. Sur cette même année, le rendement global immobilier des SCPI s’est établi à 5,85 % en intégrant une hausse moyenne des valeurs de réalisation par part de 1,36%.
L’avis de Raphaël Oziel
« La Covid a été un nouveau stress-test pour les SCPI, en effet le prix des parts n'a pas baissé, de plus le rendement correspondant à la distribution des loyers est passé de 4,4% en 2019 à 4,18% en 2020, soit une baisse de 5%. Ce qui signifie que la SCPI est particulièrement solide au niveau de la régularité des loyers. En cas de pépin la part peut éventuellement fluctuer, il faut donc garder en tête que l'objectif d'investir en SCPI est de percevoir une rente. En cas de marché immobilier qui se grippe, il ne faut pas paniquer et attendre que l'orage passe. »
- Raphaël Oziel -
TOUT COMPRENDRE
Les atouts de la SCPI par rapport à l’immobilier locatif en direct
Les Français sont très attachés à la pierre et on les comprend. Historiquement, ce placement s’est révélé un excellent moyen de s’enrichir, grâce à l’effet de levier de l’emprunt. Mais son succès dépend de certains choix (emplacement, locataire, artisans pour les travaux). Qui ne connaît pas dans son entourage de bailleurs qui ont essuyés des impayés, de la vacance locative ou de gros travaux, ce qui a réduit en poussière le bien-fondé économique de leur opération ?
Sans compter qu’investir dans la pierre devient de plus en plus compliqué. La règlementation se durcit : les logements énergivores sont progressivement interdits à la location, et de plus en plus de villes plafonnent les loyers.
La SCPI offre les mêmes avantages que l’immobilier locatif, mais avec moins de contraintes ou de tracas et sans doute plus de sécurité. Il n’y a pas d’effort de gestion à fournir, ce sont des professionnels qui s’en occupent. Par nature, la SCPI possède une diversité d’actifs et de locataires, ce qui permet la mutualisation des risques. Acheter à crédit des SCPI est aussi tout à fait possible, ce qui permet d’augmenter le rendement, comme pour l’immobilier en direct. Enfin, la SCPI permet d’accéder à des actifs tertiaires d’ordinaire inaccessibles à des investisseurs particuliers, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des centres médicaux, des Ehpad, des hôtels, des entrepôts, des locaux d’activités, etc.
Tableau comparatif SCPI vs Immobilier en direct :
SCPI
Immobilier en direct
Ticket d’entrée
A partir de quelques centaines d'euros en fonction de la SCPI, puisque vous achetez des parts
(187 euros Novaxia Neo)
100 000€ plus ou moins
Achat à crédit
Démembrement temporaire ou viager
Oui (taux souvent plus élevés)
nous avons des offres de crédit
Oui durées de 3 à 20 ans possibles
Oui
Oui, 15 ans uniquement
Risque locatif
Modéré, plus le nombre de locataires augmente et plus le risque locatif diminue
Plus Important, car vous êtes tributaire, d'un seul locataire
Risque capital
Modéré, car la SCPI achète régulièrement des biens immobiliers ce qui permet d'amortir et de lisser les cycles immobiliers
Important, vous avez un potentiel de plus value plus important, mais aussi de moins value plus conséquent
Durée et souplesse pour revendre (liquidité)
1 mois ou plus (bien que non garanti).
Vous pouvez revendre quelques parts en cas de besoin
6 mois ou plus, vous ne pouvez pas vendre uniquement la cuisine ou la salle de bains
Gestion locative
Aucune gestion, la société de gestion s'occupe de tout, vous percevez des loyers nets de tous frais. Vous n'avez pas à payer de taxes foncières, charges de copropriétés. Rien!
C'est à vous de vous occuper de tout,en temps et en argent ou en gestion auprès d'une agence immobilière.
Fiscalité
Micro-foncier
ou au Réel (tranche marginale d'imposition + prélèvements sociaux)
via société SCI à l'impôt sur les sociétés : 15% ou 25%
+ flat tax
via assurance vie (flat tax < 8 ans, > 8 ans prélèvements sociaux
Pas de LMNP
Si SCPI étrangères : exonération de prélèvements sociaux, Tranche marginale d'imposition - Taux moyen
Micro-foncier
ou au Réel (tranche marginale d'imposition + prélèvements sociaux)
via société SCI à l'impôt sur les sociétés : 15% ou 25%
+ flat tax
En meublé possible
Quelle part de SCPI peut-on allouer dans son patrimoine?
Quels poids faut-il allouer, dans un patrimoine, aux SCPI par rapport aux placements financiers (assurance vie, actions, obligations, private equity…) ? Il n’existe pas de réponse univoque, tant celle-ci dépend de votre profil d’investisseur et surtout de votre aversion au risque. Sur une échelle graduée de 1 à 7 (indice SRRI de l’AMF), les SCPI se situent à 3, ce qui est modéré, alors que la plupart des véhicules d’épargne financière se situent en haut de cette échelle de risque (4 à 7).
Seule exception notable : les fonds en euros qui, comme tout le monde sait, offre une garantie sur le capital, mais avec une performance assez terne, de l’ordre de 2% ou moins selon les contrats d’assurance vie.
Offrant aux investisseurs une grande régularité, les SCPI sont donc un compromis idéal si vous êtes allergiques à la volatilité, avec une performance soutenue et un risque limité. Un chiffre : sur 20 ans (entre 2001 et 2021), le taux de rendement interne (TRI) * de cette classe d’actifs s’est élevé à 8,5%, selon l’Institut de l’épargne immobilière et financière (IEIF). Soit davantage que les actions (TRI de 5,7%), l’assurance vie (3,2%) et les obligations (2,8%), notamment.
* indicateur qui mesure la performance globale des placements, sur la base des flux entrants (les revenus et les gains) et sortants (les frais et les pertes).
Comment sont encadrées les SCPI?
Le contrôle et le bon fonctionnement du marché des SCPI est assuré règlementairement par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet organisme délivre les agréments aux sociétés de gestion et donne son feu vert au lancement des SCPI. L’AMF s’assure aussi de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur.
A noter : en cas de faillite de la société de gestion, les actifs sont conservés chez un « dépositaire », ce qui permet de protéger les investisseurs.
Sachez que les sociétés de gestion de SCPI disposent également de leurs propres organes de contrôle : elles sont encadrées par un conseil de surveillance qui représente l’ensemble des associés, un commissaire aux comptes qui certifie les comptes annuels de la SCPI et un expert immobilier indépendant qui évalue les actifs immobiliers.
Enfin, quand vous achetez des parts de SCPI, vous passez le plus souvent par un intermédiaire comme La Boutique des Placements, dont la force réside dans sa capacité à vous apporter un conseil de qualité, sans surcoût pour votre investissement. Cet intermédiaire bénéficie du statut de Conseiller en investissement financier (CIF), qui est délivré par l’AMF. Une garantie supplémentaire pour votre investissement en SCPI.
LES RISQUES
Tout investissement présente des risques. Les SCPI n’échappent pas à la règle. Ils sont au nombre de trois :