Usufruit SCPI · Démembrement temporaire
Boostez le rendement de votre trésorerie sur une durée fixée à l'avance
Vous achetez le droit de percevoir les revenus des parts pendant une durée déterminée avec des décotes sur le prix de part allant de 51% à 88,5%. Pendant toute cette période, vous encaissez 100 % des loyers distribués par la SCPI. Un outil taillé pour capter du rendement sur une fenêtre de temps que vous choisissez.
-51 à 88,5%
des loyers encaissés pendant le démembrement
100%
de durée de démembrement
3 à 20 ans
de décôte à l'achat
Le mécanisme de l'usufruit temporaire
Les trois temps de l'usufruit temporaire
Trois temps : l'achat, la période de démembrement, puis le terme — où votre droit s'éteint sans aucune démarche.
Les avantages de l'usufruit temporaire
Cinq raisons d'investir en usufruit temporaire
Un même mécanisme, cinq effets qui jouent en votre faveur — de l'achat jusqu'à l'échéance.
Achat décoté
1. DECOTE
Vous acquérez des parts avec une décote de 51 à 88,5 % selon la durée de démembrement choisie. Un ticket d'entrée réduit pour un rendement calculé sur la pleine valeur des loyers distribués.
2. RENDEMENT
Un rendement facial démultiplié
Vous percevez l'intégralité des loyers de la SCPI, alors que votre mise de départ est décotée. Le rendement rapporté au capital réellement investi est ainsi mécaniquement supérieur à celui d'un investissement en pleine propriété.
3. FISCALITE
L'avantage de l'amortissement
Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, le prix d'acquisition de l'usufruit temporaire peut être amorti sur la durée du démembrement, générant une charge déductible qui vient réduire le résultat imposable
4. SIMPLICITE
Aucune gestion de capital au terme
Le droit s'éteint automatiquement à l'échéance : pas d'acte à signer, pas de revente à organiser, pas de plus-value à déclarer puisqu'il n'y a plus de valeur à ce moment-là. Une sortie de position sans démarche.
5. INDEPENDANCE
Un rendement non correlé prix de la part
Que le prix de la part de la SCPI progresse ou baisse pendant la durée du démembrement, cela ne change rien pour vous : vous ne détenez pas le capital, seulement le droit aux loyers. Votre rendement dépend uniquement de la régularité des distributions versées par la SCPI
Barème de démembrement
Les clés de démembrement SCPI
Les clés de démembrement sont définies par chaque société de gestion, propres à chaque SCPI. Elles fixent, pour une durée de démembrement donnée, la répartition de la valeur entre nue-propriété et usufruit — c'est ce barème qui détermine la décote appliquée au prix d'achat.
Plus la durée choisie est courte, plus la décote accordée à l'usufruitier est importante : l'usufruitier profite moins longtemps des loyers, ce qui diminue mécaniquement la valeur de son droit temporaire — et augmente d'autant le prix de la nue-propriété.
Décote de la valeur de l'usufruit
SCPI | 3 ans | 4 ans | 5 ans | 6 ans | 7 ans | 8 ans | 9 ans | 10 ans | 11 ans | 12 ans | 13 ans | 14 ans | 15 ans | 16 ans | 17 ans | 18 ans | 19 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Elevation Tertiom | 84,5% | 80% | 76% | 73% | 70% | 68% | 65% | 63% | 61,5% | 60,5% | 58,5% | 57% | 56% | 55% | 54% | 53% | 52% | 51% |
Wemo One | 85% | 81% | 77% | 75,5% | 72,5% | 70% | 68% | 65,5% | 64,5% | 63,5% | 62,5% | 61,5% | 60,5% | 59,5% | 58,5% | 57,5% | 56,5% | 56% |
Edmond de Rothschild Europa | 87% | 84% | 79% | 77% | 74% | 71% | 68,5% | 66% | 64% | 62,5% | 62% | 61% | 59,5% | 59% | 58% | 57% | 56% | 55,5% |
Epargne Pierre Europe | 88,5% | 84,5% | 81,5% | 79,5% | 76,5% | 74,5% | 72% | 69,5% | 68% | 66,5% | 64,5% | 62,5% | 59,5% | 58,5% | 57,5% | 56,5% | 56% | 55,5% |
Epsicap Explore | 87% | 83,5% | 79,5% | 76% | 73% | 70,5% | 69% | 66% | 60,5% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 55,5% | 54,5% |
Epsicap Nano | 85% | 81% | 77% | 74% | 71% | 68% | 66% | 64% | 63% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 56% | 55% | 54% | 53% |
Remake Live | / | / | 78% | 75,5% | 72,5% | 70% | 68% | 65,5% | 64% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 56% | 55% |
Sofidynamique | / | / | 73% | 69% | 65,5% | 62% | 59,25% | 57,25% | 55,5% | 53,75% | 52% | 51% | 50% | / | / | / | / | / |
Osmo Energie | 87,5% | 84% | 80% | 76,5% | 74% | 71,5% | 70% | 67% | 65,5% | 64% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 56% |
Coeur d'Europe | 87,5% | 85% | 80% | 78% | 75% | 72,5% | 70% | 68% | 66% | 64,5% | 64% | 63% | 61,5% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57,5% |
Coeur de Régions | 86,5% | 82,5% | 77% | 74% | 72% | 69% | 66% | 63,5% | 62,5% | 61,5% | 60,5% | 59,5% | 58% | 57% | 56% | 55% | 54,5% | 54% |
Comète | 87,5% | 84% | 80% | 77% | 74% | 71,5% | 70% | 67% | 65,5% | 64% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 56% |
Corum Origin | 85% | 81% | 78% | 75% | 72% | 69% | 67% | 65% | 65% | 64% | 63% | 62% | 61% | 60% | 59% | 58% | 57% | 56% |
Iroko Atlas | 86% | 81,5% | 78% | 74,5% | 71,5% | 69% | 66,5% | 64% | 62,5% | 61% | 59,5% | 58,5% | 57,5% | 56% | 55% | 54% | 53% | 52% |
Iroko Zen | 86% | 81,5% | 78% | 74,5% | 71,5% | 69% | 66,5% | 64% | 62,5% | 61% | 59,5% | 58,5% | 57,5% | 56% | 55% | 54% | 53% | 52% |
L'usufruit temporaire est-il adpaté à votre situation?
Cette stratégie est particulièrement pertinente si...
Vous avez une société avec de la trésorerie excédentaire
L'amortissement du prix d'acquisition réduit le résultat imposable tout en générant un revenu régulier.
Vous avez besoin d'un complément de revenu défini dans le temps
Avant la retraite, pendant un crédit, ou le temps de financer des études.
Vous voulez éviter la gestion d'un actif sur le long terme
Aucune revente à organiser : le droit s'éteint de lui-même.
Vous cherchez un rendement immédiat élevé
100% des loyers perçus sur un capital de départ décotée.
Exemple chiffré
Ce que représente une décote de 64 % sur 10 ans
Un exemple illustratif pour comprendre l'ordre de grandeur — chaque simulation réelle dépend de la SCPI et du contrat de démembrement retenus.
Exemple illustratif et non contractuel, à titre pédagogique hors évolution du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; l'investissement en SCPI présente un risque de perte de loyers et de liquidité.
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ADRESSE
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Réponse sous 24h ouvrées. Sans engagement.
Questions fréquentes
Tout comprendre avant de se lancer
Rien à faire de votre côté : au terme prévu au contrat, le droit d'usufruit s'éteint automatiquement. Vous cessez de percevoir les loyers et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans acte notarié ni fiscalité à régler. Votre investissement initial n'a alors plus de valeur.
Oui, mais la revente devient plus difficile à mesure que l'échéance approche : la valeur du droit diminue mécaniquement avec le temps restant, jusqu'à s'annuler au terme. Ce placement est pensé pour être conservé jusqu'à son échéance.
Comme tout investissement en SCPI, le montant des loyers distribués n'est pas garanti et peut varier. L'usufruit temporaire ajoute une spécificité : votre investissement de départ ne sera jamais récupéré sous forme de capital, votre rendement dépend donc entièrement des revenus perçus pendant la durée.
Pour une personne physique, les loyers perçus sont imposés selon le régime classique des revenus fonciers, dans votre tranche marginale d'imposition. Pour une société à l'IS, le prix d'acquisition de l'usufruit peut être amorti sur la durée du démembrement. Point important à noter : contrairement à la nue-propriété, l'usufruit temporaire reste intégré à l'assiette de l'IFI, sur la valeur en pleine propriété du bien. Notre simulateur dédié permet d'affiner ce calcul selon votre situation.