Nue-propriété SCPI · Démembrement temporaire
Construisez vos revenus de demain, sans augmenter votre fiscalité aujourd'hui
Vous achetez des parts en nue-propriété à prix décoté — de 11 % à 50 % selon la durée retenue — sans percevoir de loyers pendant cette période. À l'échéance, la pleine propriété vous revient automatiquement, avec l'intégralité des revenus. Une manière de vous constituer un capital aujourd'hui, sans alourdir votre fiscalité avant l'heure.
-11 à 50%
de fiscalité pendant le démembrement
0€
de durée de démembrement
3 à 20 ans
de décôte à l'achat
Le mécanisme de la nue-propriété temporaire
Les trois temps de la nue-propriété temporaire
Trois temps : l'achat, la période de démembrement, puis le terme — où vous redevenez plein propriétaire sans aucune démarche.
Les avantages de la nue-propriété temporaire
Cinq raisons d'investir en nue-propriété temporaire
Un même mécanisme, cinq effets qui jouent en votre faveur — de l'achat jusqu'à l'échéance.
Achat décoté
1. DECOTE
Vous acquérez des parts avec une décote de 11 à 50 % selon la durée de démembrement choisie. Un effet de levier patrimonial immédiat, sans recourir à l'emprunt.
Zéro revenu, zéro impôt
2. FISCALITE
Aucun loyer perçu pendant le démembrement : pas de revenu foncier à déclarer, pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux sur cette période.
Hors assiette IFI
3. IFI
La valeur de la nue-propriété est exclue du calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière — un levier pertinent si votre patrimoine immobilier est déjà conséquent.
4. VALORISATION
Reconstitution automatique de la valeur
À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété des parts sans acte ni frais supplémentaire. La valeur progresse mécaniquement de la décote initiale jusqu'à la pleine valeur.
5. RENDEMENT BOOSTE A TERME
Un rendement qui se prépare à l'avance
Une fois la pleine propriété reconstituée, les loyers sont calculés sur le nombre de parts réellement détenues — acquises à prix réduit, pour un rendement rapporté au capital investi plus élevé.
Barème de démembrement
Les clés de démembrement SCPI
Les clés de démembrement sont définies par chaque société de gestion, propres à chaque SCPI. Elles fixent, pour une durée de démembrement donnée, la répartition de la valeur entre nue-propriété et usufruit — c'est ce barème qui détermine la décote appliquée au prix d'achat.
Plus la durée choisie est longue, plus la décote accordée au nu-propriétaire est importante : l'usufruitier profite plus longtemps des loyers, ce qui augmente mécaniquement la valeur de son droit temporaire — et réduit d'autant le prix de la nue-propriété.
Nom SCPI | 3 ans | 4 ans | 5 ans | 6 ans | 7 ans | 8 ans | 9 ans | 10 ans | 11 ans | 12 ans | 13 ans | 14 ans | 15 ans | 16 ans | 17 ans | 18 ans | 19 ans | 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Elevation tertiom | 15,5% | 20% | 24% | 27% | 30% | 32% | 35% | 37% | 38,5% | 39,5% | 41,5% | 43% | 44% | 45% | 46% | 47% | 48% | 49% |
Wemo One | 15% | 19% | 23% | 24,5% | 27,5% | 30% | 32% | 34,5% | 35,5% | 36,5% | 37,5% | 38,5% | 39,5% | 40,5% | 41,5% | 42,5% | 43,5% | 44% |
Edmond de Rothschild Europa | 13% | 16% | 21% | 23% | 26% | 29% | 31,5% | 34% | 36% | 37,5% | 38% | 39% | 40,5% | 41% | 42% | 43% | 44% | 44,5% |
Epargne Pierre Europe | 11,5% | 15,5% | 18,5% | 20,5% | 23,5% | 25,5% | 28% | 30,5% | 32% | 33,5% | 35,5% | 37,5% | 40,5% | 41,5% | 42,55% | 43,5% | 44% | 44,5% |
Epsicap Explore | 13% | 16,5% | 20,5% | 24% | 27% | 29,5% | 31% | 34% | 35,5% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44,5% | 45,5% |
Epsicap Nano | 15% | 19% | 23% | 26% | 29% | 32% | 34% | 36% | 37% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44% | 45% | 46% | 47% |
Remake Live | / | / | 22% | 24,5% | 27,5% | 30% | 32% | 34,5% | 36% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44% | 45% |
Sofidynamique | / | / | 27% | 31% | 34,5% | 38% | 40,75% | 42,75% | 44,5% | 46,25% | 48% | 49% | 50% | / | / | / | / | / |
Osmo Energie | 12,5% | 16% | 20% | 23,5% | 26% | 28,5% | 30% | 33% | 34,5% | 36% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44% |
Coeur d'Europe | 12,5% | 15% | 20% | 22% | 25% | 27,5% | 30% | 32% | 34% | 35,5% | 36% | 37% | 38,5% | 39% | 40% | 41% | 42% | 42,5% |
Coeur de Régions | 13,5% | 17,5% | 23% | 26% | 28% | 31% | 34% | 36,5% | 37,5% | 38,5% | 39,5% | 40,5% | 42% | 43% | 44% | 45% | 45,5% | 46% |
Comète | 12,5% | 16% | 20% | 23% | 26% | 28,5% | 30% | 33% | 34,5% | 36% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44% |
Corum Origin | 15% | 19% | 22% | 25% | 28% | 31% | 33% | 35% | 35% | 36% | 37% | 38% | 39% | 40% | 41% | 42% | 43% | 44% |
Iroko Atlas | 14% | 18,5% | 22% | 25,5% | 28,5% | 31% | 33?5% | 36% | 37,5% | 39% | 40,5% | 41,5% | 42,5% | 44% | 45% | 46% | 47% | 48% |
Iroko Zen | 14% | 18,5% | 22% | 25,5% | 28,5% | 31% | 33,5% | 36% | 37,5% | 39% | 40,5% | 41,5% | 42,5% | 44% | 45% | 46% | 47% | 48% |
La nu-propriété est-elle adpatée à votre situation?
Cette stratégie est particulièrement pertinente si...
Vous êtes fortement imposé
TMI à 30, 41 ou 45 % ? La nue-propriété vous permet d'investir dans l'immobilier sans aggraver votre imposition.
Votre patrimoine IFI est élevé
Exclue de l'assiette de l'impôt sur la foryune immobilière, la nue-propriété est un outil efficace pour investir sans augmenter votre base taxable.
Vous préparez votre retraite
Investissez aujourd'hui pour percevoir des revenus complémentaires à l'échéance, quand votre taux d'imposition aura baissé.
Vous avez un capital à optimiser
Une épargne dormante à faire travailler sur le long terme, sans gestion locative quotidienne.
Exemple chiffré
Ce que représente une décote de 35 % sur 10 ans
Un exemple illustratif pour comprendre l'ordre de grandeur — chaque simulation réelle dépend de la SCPI et du contrat de démembrement retenus.
Exemple illustratif et non contractuel, à titre pédagogique hors évolution du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; l'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital.
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Réponse sous 24h ouvrées. Sans engagement.
Questions fréquentes
Tout comprendre avant de se lancer
Rien à faire de votre côté : au terme prévu au contrat, l'usufruit s'éteint automatiquement et vous redevenez plein propriétaire des parts, sans acte notarié ni fiscalité supplémentaire. Vous percevez alors l'intégralité des loyers.
La revente anticipée de la nue-propriété est possible mais moins liquide que la pleine propriété : elle se fait à un prix décoté, cohérent avec la durée restante avant l'extinction de l'usufruit. Ce placement est pensé pour être conservé jusqu'au terme.
Comme tout investissement en SCPI, un risque de perte en capital existe. La nue-propriété ajoute une contrainte de durée et de liquidité réduite pendant la période de démembrement.
Oui, certains établissements financent la nue-propriété temporaire, en particulier lorsque le prix décoté rend l'opération plus accessible. Nous pouvons étudier avec vous les solutions de financement adaptées.
À l'extinction de l'usufruit, aucune fiscalité n'est due sur la reconstitution de la pleine propriété. Les loyers perçus ensuite sont imposés selon le régime classique des revenus fonciers.