18 ans d'expérience dans les SCPI pour bien investir

Mercredi 21/04 sur BFM BUSINESS, le fondateur de boutiquedesplacements.com est venu nous expliquer la différence entre le régime du réel et du micro-foncier, les critères d'éligibilité et comment savoir si vos SCPI ont peu ou beaucoup de charges. Le micro-foncier s'il est certes plus simple peut engendrer un impôt plus important, vigilance donc! La simplicité peut avoir un prix...

Ce mercredi 19 Mai, Raphaël Oziel fondateur de la Boutique des Placements est venu présenter sur le plateau de BFM Business les 3 avantages des SCPI de rendements à capital fixe : 1) Un couple rendement / risque inégalé alors que les SCPI pour maintenir des rendements attractifs doivent soit élargir leur terrain de jeu, soit investir sur des classes d'actifs "plus risqués" ou encore avoir recours au crédit, ces SCPI dont le capital est fermé génèrent des rendements attractifs avec un patrimoine acquis il y a plusieurs années qui a la particularité d'être extrêmement bien placé comme les SCPI Actipierre 1,2 et 3 qui ont servi des rendements compris entre 4,7 et 5,24% en 2020 avec des commerces situés en plein coeur de Paris : par exemple rue Mouffetard, rue Montorgueil, rue Vieille du Temple. 2) Un prix de part décôté, on constate souvent des différences importantes entre le prix acheteur (frais compris) et la valeur du patrimoine. la SCPI Accès Valeur Pierre de BNP Paribas REIM, bénéficie d'un patrimoine exceptionnel comme des bureaux situés 16-18 rue Vaneau dont le locataire est Kering, ou Chanel à Neuilly sur Seine dans des bureaux totalement remis au goût du jour ainsi que la boutique emblématique Ralph Lauren situé au n° 2 place de la Madeleine. Elle bénéficie d'une valeur de reconstitution de 855,48 euros sur un prix acheteur moyen de 645 euros soit une décôte de 30%. Mais attention ce n'est pas parce que vous achetez votre prix de part dans de très bonnes conditions que vous pourrez les revendre à bon prix. Il faut soit que la SCPI fasse une nouvelle augmentation de capital, soit que la SCPI passe en capital variable comme la SCPI Sélectipierre 2 qui a bondi de 29% sur son prix de souscription en 2017. 3) Un délai de jouissance immédiat. Alors que la plupart des SCPI à capital ouvert, imposent un délai de jouissance de 3 à 6 mois afin de se donner le temps d'investir convenablement en immobilier, les SCPI à capital fixe puisque c'est un échange de parts offrent un délai de jouissance immédiat. Mieux les SCPI Actipierre 1, 2 & 3 offrent un délai de jouissance qui débute au 1er mois du trimestre civil. En d'autres termes en souscrivant le dernier mois d'un trimestre vous bénéficiez de 2 mois supplémentaires en bonus. Inconvénient vous ne pourrez pas acquérir ses SCPI en démembrement temporaire ou avec un crédit immobilier ( éventuellement en crédit conso). La liquidité est également moins fluide. A conserver mais de bonnes affaires sont à faire...

Investir dans l’immobilier au sein de l’assurance vie…Quels avantages ? Au premier semestre 60% de la collecte en assurance vie s’est dirigée vers le fonds en euros qui rapporte en moyenne 1%, les français sont-ils fous ? Avec une inflation qui devrait s’établir autour des 5% en France. Il y a-t-il d’autres alternatives pour les épargnants ? Les actions ? Les OPCVM mais pourquoi pas l’immobilier au sein des contrats d’assurance vie ? Raphaël Oziel Fondateur de La Boutique des Placements nous apporte son décryptage. Raphaël quel peut être l’intérêt de loger des unités de compte immobilière au sein d’un contrat d’assurance vie ? Avantages 1 : Une rentabilité attractive autour de 4% VS Fonds euros 1% Marchés financiers potentiel rentabilité importante mais incertaine et surtout un potentiel de perte, de moins value. L’immobilier avec un rendement de 4,5% semble être un bon compromis (4,49% sur les SCPI en 2021) Avantage 2 : Un risque modéré estimé par l’AMF à 2 sur les SCI et 3 SCPI sur une échelle de 1 à 7. Avantage 3 : Une fiscalité clémente Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et c’est celle de l’assurance vie qui s’applique Hors assurance vie 30% + 17,2% = 47,2% contre 30% puis 17,2% après 8 ans. Une fiscalité quasiment divisé par 3 à partir de 8 ans de détention. Avantage 4 : la liquidité, La compagnie d’assurance vie à l’obligation de vous reverser vos capitaux sous 2 mois d'après le code général des assurances. Raphaël ça semble alléchant mais quels sont les inconvénients n’y a-t-il pas un empilement des frais ? 1) Effectivement vous payerez plus de frais au sein d'un contrat d'assurance vie que hors contrat puisque la compagnie d'assurance ne travaille pas gratuitement. Elle se rémunère avec les frais de gestion. De plus certaines compagnies ne reversent pas 100% des loyers. 2 ) Attention pour ceux qui ont besoin de revenus complémentaire et donc qui font des rachats dans l’assurance vie, il y a toujours une part de capital et d’intérêt ceux qui signifie que vous grignoter votre capital au fur et à mesure. Privilégier les SCPI en direct pour ceux qui ont besoin de revenus complémentaires. Le reliquat éventuel peut être investi au sein d'un contrat d'assurance vie. Quels sont les contrats d’assurance vie à privilégier pour l’immobilier ? Le contrat Version Absolue 2 Filiale du Crédit Agricole Spirica Vous pouvez investir jusqu’à 100% en SCI. Pour les SCPI 100% des loyers sont reversés. La jouissance des parts se fait le premier jour du mois suivant la souscription. Le Contrat Liberalys Vie groupe Apicil Mention spéciale pour sa souplesse, les loyers des SCPI peuvent être versés soit sur le fonds en euros soit réinvestis en nouvelles part de SCPI. Le délai de jouissance est le premier jour du deuxième mois suivant la souscription. Pour finir un conseil sur les Supports immobiliers à privilégier au sein des contrats d'assurance vie? La SCI viagénérations, un fond résidentiel viager 5,79% de rendement en 2021 avec 2% de frais d’entrée, un risque de 2 sur 7 sur l'échelle de risque AMF. La SCI Sofidy Conivictions immobilières = fonds de fond SCPI 2% frais d’entrée rendement, 4,78% de rendement en 2021. Avec unrisque de 2 sur 7 Une nouvelle SCPI Remake Live sans frais d’entrée. Sa stratégie est diversifiée avec un objectif de rendement de 5%.

SCPI sans frais de souscription l’avenir des SCPI ? Les SCPI sont très plébiscitées par les épargnants avec une collecte au premier trimestre de 2,6 milliards d’euros. Mais elles ont des frais de souscription qui sont réputés élevés de l’ordre de 10% en moyenne. De nouvelles SCPI ont vu le jour depuis 2019 , sans frais de souscription. Raphaël Oziel est venu nous apporter son décryptage. 1) Raphael 10% c’est beaucoup pouvez nous rappeler à quoi ils correspondent ? Quand vous voulez souscrire en SCPI il faut savoir qu’il y a des frais de souscription qui sont effectivement de l’ordre de 10%. C’est-à-dire que si vous souscrivez 100 000 euros et que le lendemain vous souhaitez vendre vos parts, vous récupérer 90 000 euros. 100 000 euros – 10%. De la même façon comme vous si vous achetez un appartement, vous avez des frais de notaires et éventuellement des frais d’agence et que le lendemain vous devez revendre au prix. Mais la bonne nouvelle et certains ne le savent pas c’est que les loyers versés sont bien calculés sur le montant investis et non sur le montant net de frais ainsi si j’investis 100 000 euros j’aurais bien mes dividendes qui seront calculés sur 100 et non sur 90. Ces frais rémunèrent pour moitié la société de gestion et pour l’autre les distributeurs au titre de l’apport d’affaire ( conseiller en gestion de patrimoine, courtiers…) Maintenant si vous souscrivez en direct auprès de la société de gestion elle conserve toute la marge. Passer par un conseiller en gestion de patrimoine en tout cas il est sans surcoût. 2) Les frais de souscriptions est ce que ça veut dire qu’elles ont moins de frais pour les épargnants ? Pas forcément Guillaume quand ce n’est pas devant, ils se cachent ailleurs: Les SCPI dites classiques vont avoir 2 types de frais 1) Frais de souscription on l’a dit de 10% en moyenne 2) Des frais de gestion du parc immobilier à hauteur de 10% en moyenne comme vous si vous donnez votre appartement locatif en gérance. Les SCPI « sans frais de souscription » vont avoir un modèle un peu différent : Pas de frais d’entrée si je puis dire par contre : 1) Elles vont avoir des frais de gestion de 20% à 50% plus élevés 12% ou 15% HT VS 10% 2) Dès qu’elles vont acheter un bien immobilier elle vont prendre une comme entre 3 et 4% et parfois aussi à la revente des biens. 3) En cas de travaux, elles vont prendre des frais entre 4 et 5% VS 0% en général pour les classiques 3) A qui les SCPI sans frais d'entrée s’adressent ? 1) Pour ceux qui par principe les frais de souscription sont rédhibitoires, cela permet de démocratiser encore un peu plus le placement SCPI. 2) Ceux qui ont un horizon de placement plus court Normalement l’horizon recommandé est de 8 à 10 ans en SCPI. Avec ces SCPI nouvelles générations, vous avez une pénalité en cas de sortie entre 3 et 5 ans. Horizon de placement minimum 3 ou 5 ans. 3) Ceux qui n’ont pas besoin d’une rente et qui veulent faire fructifier leur argent la nue-propriété. 4) Les sociétés qui voudraient placer leur trésorerie, les SCPI sans frais peuvent être une option sans garantie de revente néanmoins. 5) On aime être concret à la Carte immo, avez-vous quelques SCPI sans frais à conseiller ? 1) Vous avez le pionnier Novaxia NEO, le leader de la transformation des actifs. Avant d’acheter un bien immobilier, le comité d’investissement se demande si demain ces bureaux étaient vides, en quoi pourrait on les transformer exemple hôtel, logement… TD 2021 6,49% et 6% réellement servi Garder les parts minimum 5 ans, multi classe d’actif objectif 50% France et 50% étranger 2) Le Challenger IROKO, SCPI diversifiée sur les nouveaux usages plutôt éviter le bureau, crèche, supermarché, entrepôt, 7,10% taux de distribution en 2021. Objectif 2022, 6,75% non garanti. Dividendes versés mensuellement Garder les parts minimum 3 ans 3) Vous avez une toute nouvelle SCPI Remake Live de la société de gestion Remake, diversifiée qui sera éligible à l’assurance vie, une SCPI sans frais de souscription avec des fonds euros moins sexy et la volatilité des marchés financiers devraient probablement un fort engouement des épargnants. Vous souhaitez souscrire en SCPI. Contactez un spécialiste: www.boutiquedesplacements.com Contactez moi : roziel@boutiquedesplacements.com 06.13.45.71.22