Acheter des SCPI c'est facile. Acheter la bonne est un exercice  beaucoup plus subtil.

Acheter un appartement pour le louer ou acheter des parts de SCPI ? C’est votre agence immobilière, et vous vous posez souvent la question pour votre investissement locatif, est-ce que j’achète un studio pour le louer ou est-ce j’opte pour des parts de SCPI, la pierre papier qui s’installe de plus en plus dans le patrimoine des français. Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements est venu nous présenter un comparatif de ces 2 solutions de placements. 1) Est-il plus rentable d'acheter un studio ou des parts de SCPI? Le sous jacent, est le même c’est de l’immobilier donc tout dépend ce que vous allez acheter ainsi que son emplacement. Pour le direct, l’accès est essentiellement sur de l’immobilier résidentiel alors que les SCPI c’est essentiellement de l’immobilier d’entreprise moins accessible pour le particulier. On dit généralement que l'immobilier d'entreprise est 30% plus rentable que de l'immobilier résidentiel. En 2021 rendement des SCPI 4,49% d’après l IEIF avec des minimums à 3,5% et des maxi à 7% + 1,37% de revalorisation en moyenne du patrimoine des SCPI soit une performance globale de 5,86%. Sur le direct ça varie aussi beaucoup… 2) Quel conseil la dessus ? 2 conseils 1er conseil : Sur le direct attention à bien calculer la rentabilité réelle c’est-à-dire net de frais. Les clients ont tendance à prendre les loyers sur le prix d’acquisition. Ce qui est une rentabilité brut brut Exemple : 5000 euros de loyer sur un studio d’une valeur de 100 000 euros Rentabilité est de 5 000 / 100 000 = 5% Ils oublient les frais de notaires exemple 7 – 8% Les charges de copropriété la taxe foncière En SCPI le rendement est net de tout frais. 2ème conseil : Sur le direct les clients calculent parfois la rentabilité sur le prix d’acquisition et non sur la valeur réelle d’aujourd’hui. Je reprends mon exemple j’ai acheté il y a 10 ans un appartement qui me rapporte 5000 euros de loyers sur 100 000 euros je vais penser que ma rentabilité est de 5% En SCPI, si le patrimoine s’apprécie, la société de gestion va augmenter le prix de la part donc ce sera la rentabilité des nouveaux entrants pas celle des anciens associés Alors peut être qu’il y a des biens en direct qu’il serait temps de vendre car ils ne sont plus rentables au niveau des loyers avec une plus-value défiscalisée pour réarbitrer sur d’autres placements comme les SCPI. On a parlé de rendement mais qui dit rendement… dit risque … Pour moi la SCPI est beaucoup moins risqué sur 2 points : 1) Le risque locatif Exemple j’ai un appartement j’ai un seul locataire VS J’ai des SCPI j’ai 10, 100, 1000 locataires. 2) La protection du patrimoine Quand vous achetez un bien immobilier vous achetez à l’instant T. Peut être que vous avez acheté sur un cycle haut ou sur un cycle bas. En SCPI la foncière va acheter des biens immobiliers régulièrement ce qui permet de lisser les cycles immobilier. Ce sera une moyenne.  C’est un peu comme une action VS un panier d’action Vous perdez un peu de performance avec les SCPI mais vous avez un placement qui bouge très peu c’est un amortisseur de chocs d’où des prix de parts qui varient très peu 3) Les Frais Raphaël ? Ex æquo En direct entre 7 et 8% de frais de notaire plus frais d’agence éventuels 2 à 5% Dans le neuf 2 à 3% parfois ils sont offert En SCPI 8 à 12% Et les nouvelles SCPI sans frais de souscription 4) La Fiscalité Idem la fiscalité est la même avec des petites variantes C’est de l’immobilier donc la encore un bel ex æquo pas de LMNP proposé en SCPI mais depuis quelques années les SCPI étrangères, le micro foncier est éligible, SCPI dans l’assurance vie, la encore un match très très serré. Les intérêts du crédit sont déductibles de la même façon. 5) La revente ? La revente il y a plus de souplesse dans les SCPI puisqu’on peut revendre que quelques parts alors que pour le direct faut revendre le bien entièrement. Actuellement, la revente des parts pour l’essentiel des sociétés de gestion c’est très rapide. Maintenant si il y a plus de sortant que d’entrant, on sera à égalité avec un bien immobilier. Au final Raphaël comment faire le bon choix ? On a pas parlé du confort de gestion pour les feignants malin, je dirai les SCPI Pour les amoureux de l’immobilier, ceux qui n’ont pas peur de se retrousser les manches le direct Allez voir de bons professionnels pour vous éclairer sur les avantages et les inconvénients.

Mercredi 21/04 sur BFM BUSINESS, le fondateur de boutiquedesplacements.com est venu nous expliquer la différence entre le régime du réel et du micro-foncier, les critères d'éligibilité et comment savoir si vos SCPI ont peu ou beaucoup de charges. Le micro-foncier s'il est certes plus simple peut engendrer un impôt plus important, vigilance donc! La simplicité peut avoir un prix...

Ce mercredi 19 Mai, Raphaël Oziel fondateur de la Boutique des Placements est venu présenter sur le plateau de BFM Business les 3 avantages des SCPI de rendements à capital fixe : 1) Un couple rendement / risque inégalé alors que les SCPI pour maintenir des rendements attractifs doivent soit élargir leur terrain de jeu, soit investir sur des classes d'actifs "plus risqués" ou encore avoir recours au crédit, ces SCPI dont le capital est fermé génèrent des rendements attractifs avec un patrimoine acquis il y a plusieurs années qui a la particularité d'être extrêmement bien placé comme les SCPI Actipierre 1,2 et 3 qui ont servi des rendements compris entre 4,7 et 5,24% en 2020 avec des commerces situés en plein coeur de Paris : par exemple rue Mouffetard, rue Montorgueil, rue Vieille du Temple. 2) Un prix de part décôté, on constate souvent des différences importantes entre le prix acheteur (frais compris) et la valeur du patrimoine. la SCPI Accès Valeur Pierre de BNP Paribas REIM, bénéficie d'un patrimoine exceptionnel comme des bureaux situés 16-18 rue Vaneau dont le locataire est Kering, ou Chanel à Neuilly sur Seine dans des bureaux totalement remis au goût du jour ainsi que la boutique emblématique Ralph Lauren situé au n° 2 place de la Madeleine. Elle bénéficie d'une valeur de reconstitution de 855,48 euros sur un prix acheteur moyen de 645 euros soit une décôte de 30%. Mais attention ce n'est pas parce que vous achetez votre prix de part dans de très bonnes conditions que vous pourrez les revendre à bon prix. Il faut soit que la SCPI fasse une nouvelle augmentation de capital, soit que la SCPI passe en capital variable comme la SCPI Sélectipierre 2 qui a bondi de 29% sur son prix de souscription en 2017. 3) Un délai de jouissance immédiat. Alors que la plupart des SCPI à capital ouvert, imposent un délai de jouissance de 3 à 6 mois afin de se donner le temps d'investir convenablement en immobilier, les SCPI à capital fixe puisque c'est un échange de parts offrent un délai de jouissance immédiat. Mieux les SCPI Actipierre 1, 2 & 3 offrent un délai de jouissance qui débute au 1er mois du trimestre civil. En d'autres termes en souscrivant le dernier mois d'un trimestre vous bénéficiez de 2 mois supplémentaires en bonus. Inconvénient vous ne pourrez pas acquérir ses SCPI en démembrement temporaire ou avec un crédit immobilier ( éventuellement en crédit conso). La liquidité est également moins fluide. A conserver mais de bonnes affaires sont à faire...

Investir dans l’immobilier au sein de l’assurance vie…Quels avantages ? Au premier semestre 60% de la collecte en assurance vie s’est dirigée vers le fonds en euros qui rapporte en moyenne 1%, les français sont-ils fous ? Avec une inflation qui devrait s’établir autour des 5% en France. Il y a-t-il d’autres alternatives pour les épargnants ? Les actions ? Les OPCVM mais pourquoi pas l’immobilier au sein des contrats d’assurance vie ? Raphaël Oziel Fondateur de La Boutique des Placements nous apporte son décryptage. Raphaël quel peut être l’intérêt de loger des unités de compte immobilière au sein d’un contrat d’assurance vie ? Avantages 1 : Une rentabilité attractive autour de 4% VS Fonds euros 1% Marchés financiers potentiel rentabilité importante mais incertaine et surtout un potentiel de perte, de moins value. L’immobilier avec un rendement de 4,5% semble être un bon compromis (4,49% sur les SCPI en 2021) Avantage 2 : Un risque modéré estimé par l’AMF à 2 sur les SCI et 3 SCPI sur une échelle de 1 à 7. Avantage 3 : Une fiscalité clémente Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et c’est celle de l’assurance vie qui s’applique Hors assurance vie 30% + 17,2% = 47,2% contre 30% puis 17,2% après 8 ans. Une fiscalité quasiment divisé par 3 à partir de 8 ans de détention. Avantage 4 : la liquidité, La compagnie d’assurance vie à l’obligation de vous reverser vos capitaux sous 2 mois d'après le code général des assurances. Raphaël ça semble alléchant mais quels sont les inconvénients n’y a-t-il pas un empilement des frais ? 1) Effectivement vous payerez plus de frais au sein d'un contrat d'assurance vie que hors contrat puisque la compagnie d'assurance ne travaille pas gratuitement. Elle se rémunère avec les frais de gestion. De plus certaines compagnies ne reversent pas 100% des loyers. 2 ) Attention pour ceux qui ont besoin de revenus complémentaire et donc qui font des rachats dans l’assurance vie, il y a toujours une part de capital et d’intérêt ceux qui signifie que vous grignoter votre capital au fur et à mesure. Privilégier les SCPI en direct pour ceux qui ont besoin de revenus complémentaires. Le reliquat éventuel peut être investi au sein d'un contrat d'assurance vie. Quels sont les contrats d’assurance vie à privilégier pour l’immobilier ? Le contrat Version Absolue 2 Filiale du Crédit Agricole Spirica Vous pouvez investir jusqu’à 100% en SCI. Pour les SCPI 100% des loyers sont reversés. La jouissance des parts se fait le premier jour du mois suivant la souscription. Le Contrat Liberalys Vie groupe Apicil Mention spéciale pour sa souplesse, les loyers des SCPI peuvent être versés soit sur le fonds en euros soit réinvestis en nouvelles part de SCPI. Le délai de jouissance est le premier jour du deuxième mois suivant la souscription. Pour finir un conseil sur les Supports immobiliers à privilégier au sein des contrats d'assurance vie? La SCI viagénérations, un fond résidentiel viager 5,79% de rendement en 2021 avec 2% de frais d’entrée, un risque de 2 sur 7 sur l'échelle de risque AMF. La SCI Sofidy Conivictions immobilières = fonds de fond SCPI 2% frais d’entrée rendement, 4,78% de rendement en 2021. Avec unrisque de 2 sur 7 Une nouvelle SCPI Remake Live sans frais d’entrée. Sa stratégie est diversifiée avec un objectif de rendement de 5%.