On disait il y a peu que les placements « sans risques » ne rapportaient plus rien à cause des taux d’intérêts proches de zéro. En effet, Livret A et fonds euros nous proposaient des rendements d’environ 1%, et les professionnels recommandaient à leurs clients qu’il fallait prendre des risques. En clair, investir sur des placements dont le capital n’est pas garanti pour avoir du rendement, comme sur des actions, actifs que l’on dit être le plus rentables sur le long terme. Or, l’investisseur ne rentre pas toujours au bon moment, et donc ne profite pas forcément du potentiel des marchés financiers mais les subit parfois. De plus, on le sait, nous Français sommes plutôt averses au risque, même si Internet et les Youtubeurs essayent d’éduquer les foules à coup de formations et autres « masterclass », « 100% gratuites » mais finalement « 100% payantes » pour nous apprendre à investir par exemple dans des ETF.
Le placement le plus rentable était jusqu’alors le crédit, car avec des taux bas, vous pouviez acheter de l’immobilier avec de l’argent pas cher de la banque, et les loyers vous aidaient à payer l’essentiel de votre mensualité de crédit. Vous connaissez le dicton : « qui s’endette s’enrichit » ! Je n’invente rien.
Les SCPI étaient alors un « bon compromis ». Avec leur risque modéré, elles rapportaient depuis quelques années 4% par an en moyenne avec quelques pointes à 6% pour les plus dynamiques. De plus, la valeur des patrimoines avait tendance a augmenter. Alors la pierre papier avait bonne presse.
Et puis les taux d’intérêts ont soudainement augmenté, ce qui a eu deux conséquences : d’une part, les placements dits « sans risque » ont repris des couleurs (Livret A, LDDS à 3% net de toute fiscalité). Et d’autre part, les taux de crédit ont augmenté. Un phénomène qui a mécaniquement entraîné une baisse de l’attractivité de l’immobilier, et donc une baisse des valeurs. Dès lors, pourquoi investir dans l’immobilier alors qu’on peut avoir des placements sans risque et rémunérateurs ? La SCPI étant ni plus ni moins que de l’immobilier, essentiellement professionnel (bureaux, commerces, logistique, crèches, cliniques, hôtels), elle n’a pas échappé à la règle.
L’AMF ayant demandé des expertises à mi-année (contre une fois par an habituellement), certaines ont été contraintes de baisser le prix de part pour correspondre à la valeur du patrimoine à l’instant t. « Pas vendu, pas perdu », certes. Néanmoins la publicité du placement à risque modéré a été mise à mal, rappelant que tout le monde s’était habitué à ce que la part continue inlassablement d’augmenter.
Par ailleurs des SCPI anciennes, « mono-stratégie », ont subi des demandes des retraits et comme ces
fonds sont moins attractifs, cela a entraîné des parts en attente de retraits, conduisant à un « SCPI bashing ». Certains prétendent que la collecte s’est effondrée alors qu’en 2022, année record, il y a eu
10 milliards de collecte, et en 2023 pas moins de 6,4 milliards d’euros juste sur les trois premiers trimestres.
L’immobilier ne fait pas de mystère : quand les prix augmentent, vous avez un potentiel de plus-value,
mais moins de rendement comme ces dernières années. A l’inverse, quand les prix baissent, cela fait mathématiquement augmenter le taux de rendement à l’achat. Dans le monde d’hier, un immeuble d’une valeur d’un million d’euros avec 50 000 euros de loyers, le taux de rendement à l’achat était de 5% (50 000/1 000 000). Aujourd’hui en le négociant à 800 000 euros avec les mêmes loyers en face,
nous obtenons un taux de rendement de 6,25%.
Et c’est ce qui est en train de se passer. Les annonces des taux de distribution de 2023 pour les SCPI
sont en train de tomber, et certaines vont offrir des rendements insolents.
Et parmi les plus attractives on trouve des grands crus, comme Corum Origin (plus de 6% depuis son
origine), Novaxia Neo (6,5%), Iroko Zen, qui doit annoncer un rendement non garanti aux alentours des 7%. Remake Live a annoncé un rendement impressionnant de 7,79% pour 2023 (et une augmentation de 2% de sa valeur de part au 1er Juin) et la Société de gestion Sofidy, dans ce nouveau
cycle immobilier, lance même une SCPI « high Yield » à haut rendement, avec un objectif de 7% annuel.
Il est évident qu’il est plus facile pour une SCPI récente qui n’a pas de stocks de faire de la performance, donc si je dois donner un conseil simple pour 2024 : intéressez-vous aux SCPI récentes et en création. Apportez à ces fonds du cash, pour acheter à la baisse des biens immobiliers. Plus vous choisirez une SCPI diversifiée, tant sur le type de murs que sur les zones d’investissement, plus vous minimiserez les risques et augmenterez le potentiel d’agilité et de rendement. « Achetez au son du canon », vous y êtes, nous entrons dans un nouveau cycle immobilier dont les investisseurs clairvoyants et bien accompagnés pourront profiter. Bonne année !
Raphaël Oziel
Fondateur de La Boutique des Placements
Leader du conseil SCPI
84 avenue de Breteuil, Paris (75015)
06.13.45.71.22