L'Ecole des SCPI
SCPI l'acronyme désigne Société Civile de Placement en Immobilier.
Une SCPI est une SCI qui fait appel public à l'épargne d'où le P de placement. Avec l'argent qu'elle va collecter auprès des investisseurs, auprès des épargnants, la SCPI va être en capacité d'acheter des murs de boutiques, des murs de bureaux, des murs d'entrepôts, de crèches, de clinique, en fonction de sa stratégie. L'objectif d'une SCPI est d'acheter des murs déjà loués et de vous reverser chaque trimestre les loyers proportionnellement aux montants investis nets de frais et avant fiscalité. Une SCPI pour faire simple, c'est l'immobilier moins les emmerdes. Prenons un exemple simple j'investis 10 000 euros sur une SCPI qui me rapporte 4,5% par an, je vais gagner 450 euros hors fiscalité. J'investis 100 000 euros je vais gagner 4500 euros par an. J'investis 1 million d'euros, j'ai beaucoup d'argent je vais gagner 45 000 euros par an. En résumé, les SCPI c'est investir dans l'immobilier locatif moins les contraintes de l'immobilier.
Premier avantage les SCPI c'est rentable !
En 2021 les SCPI ont rapporté 4,49% en moyenne issus des loyers. De plus les parts de SCPI se sont revalorisées en moyenne de 1,37% soit une performance globale de 5,86%. Depuis la création des SCPI le 30/12/1970, jamais le rendement moyen n'a été inférieur à 4%.
Deuxième avantage avec les SCPI mon risque se dilue! Quand vous achetez un appartement vous avez un locataire. Quand vous achetez des parts de SCPI, vous avez des dizaines, des centaines, des milliers de locataires. Plus ma SCPI grossit et plus le risque se dilue. Au niveau de la protection du patrimoine, les SCPI achètent régulièrement de l'immobilier, ce qui permet de lisser le marché de l'immobilier, d'amortir les chocs des éventuelles crises immobilières, c'est extrêmement stable.
Troisième avantage, avec les SCPI il n' y a rien à faire ! Vous touchez des loyers net de tous frais, pas de taxe foncière, pas de charges de copropriété, pas d'assurance habitation propriétaire non occupant, pas de frais de travaux ou de ravalement de façade, c'est la SCPI qui s'occupe de tout, vous n'aurez jamais à sortir le moindre centime de votre poche. Aucun investissement personnel également puisque la SCPI s'occupe de toute la relation avec les locataires et tout l'administratif. Parfait pour ceux qui ont une phobie administrative.
Quatrième avantage, les SCPI sont un placement sur-mesure ! Tout d'abord les SCPI sont accessibles à partir de 180 euros pour certaines, vous avez accès à de l'immobilier locatif. Ensuite vous pouvez souscrire les SCPI de différentes façon en fonction de vos objectifs patrimoniaux. Je souhaite me créer un patrimoine, je n'ai pas de mise de départ, j'achète des parts de SCPI à crédit. J'ai des liquidités à placer dont je n'ai pas besoin actuellement et je pense à ma retraite à horizon 5 à 10 ans, j'achète des parts de SCPI en démembrement temporaire. J'ai besoin de revenus complémentaires, j'achète des parts de SCPI en cash. Je peux également acheter mes parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie ou encore en société. Bref il y a pleins de solutions possibles en fonction de ma situation, qui peuvent se calibrer par rapport à mon projet. La SCPI est donc un placement sur-mesure. Enfin si j'ai besoin d'argent, je peux revendre quelques parts de SCPI alors que si j'achète un appartement je dois revendre l'intégralité. Il y a donc beaucoup de souplesse pour un placement immobilier.
Investir en SCPI présente 3 risques :
Un risque locatif, il y a de bons et de "mauvais" locataires, d'ailleurs même un bon locataire peut vouloir prendre des bureaux plus grands ou plus petits par exemple, changer de stratégie immobilière ceci pouvant amener de la vacance locative. Mais l'avantage en SCPI c'est que plus le patrimoine augmente et plus se risque diminue.
Un risque sur le capital, si vous achetez un studio à Lille par exemple, il peut prendre de la valeur mais il peut en perdre aussi. En SCPI c'est pareil il y a des cycles immobiliers et donc du coup le capital n'est pas garanti. Même si la encore le fait d'acheter régulièrement des biens immobiliers permet de lisser les différents cycles et permet une stabilité remarquable de la valeur des parts.
Un risque de liquidité. Ce n'est pas un Livret A, on ne sort pas quand on veut. Aujourd'hui il y a une liquidité qui est exceptionnelle sur les SCPI parce qu'il y a beaucoup plus d'entrants que de sortants mais s'il y a une crise immobilière, ceux qui voudraient sortir s'ils sont plus nombreux que les entrants, il faudrait patienter tout simplement. Moi mon conseil c'est d'envisager la SCPI non pas comme un placement mais comme une solution de rente, c'est pour devenir un "petit" rentier, pour éviter ces problèmes de liquidité éventuelle. Investir en SCPI c'est comme le mariage, c'est pour la vie, on ne doit pas l'envisager avec un objectif de revente.
Investir dans l'immobilier prend du temps. il faut trouver des biens immobiliers, visiter, que ça plaise ou convienne, faire une proposition, se mettre d'accord, vérifier qu'il n' y a pas de problèmes particuliers, les diagnostics énergétiques à jour, signer un compromis de vente, éventuellement trouver un financement, signer chez le notaire. Le délai de jouissance est donc le temps nécessaire pour une SCPI pour investir dans l'immobilier correctement et commercer à percevoir les premiers loyers. Celui ci est défini par la société de gestion qui gère la SCPI en fonction des actifs qu'elle achète. Le délai de jouissance moyen des SCPI est généralement entre 3 et 6 mois. Le premier trimestre est versé fin avril, le deuxième trimestre est versé fin juillet, le troisième trimestre est versé fin octobre et le quatrième trimestre est versé fin janvier et ainsi de suite. C'est pour cela que l'on dit que les loyers des SCPI sont versés à trimestre échus. Comme je le dis souvent un exemple vaut mieux qu'un long discours. Imaginons je souscris au mois d'Avril sur une SCPI qui a un délai de jouissance de 3 mois. Mai ne sera pas pris en compte Juin, ne sera pas pris en compte, mais au mois de juillet les loyers rentrent en jouissance. Ainsi lors de la prochaine distribution au mois d'octobre, je vais toucher l'intégralité de mon troisième trimestre juillet, août, septembre.
Les frais des SCPI quels sont-ils?
En SCPI il existe 2 types de frais principaux et éventuellement 3 "annexes".
Les frais de souscription sont les frais les plus connus. En général quand vous souscrivez des parts de SCPI, il y a environ 10 à 12% de frais souscription en moyenne. Parfois un peu moins pour les plus anciennes. Les SCPI "nouvelles générations" n'ont pas de frais de souscription dans ce cas, elles se rattrapent sur les frais de gestion et les frais annexes. Ces frais peuvent paraître élevés, ils sont élevés mais si vous les comparez à des frais dans l'immobilier classique, vous avez généralement les frais de notaire, dans l'ancien ils sont généralement compris entre 7% et 8% et vous avez en plus si vous passez par une agence immobilière, des frais d'agence de l'ordre de 3 à 5%.
Donc finalement c'est assez comparable. L'avantage dans les SCPI c'est que si vous investissez 100 000 euros par exemple, les loyers seront calculés sur le montant investi et non pas moins les frais de souscription. J'aurais bien des loyers calculés sur 100 000 euros et non sur 90 000 euros. Par contre, si je dois revendre mes parts de SCPI, je récupère 90 000 euros.
Le conseil est donc de conserver ses parts de SCPI le plus longtemps possible. En plus si vos parts prennent de la valeur, elles viendront gommer vos frais de souscription, comme pour l'immobilier classique avec les frais annexes et vous serez peut être même en plus-value.
Rappelons qu'en SCPI l'objectif est de s'acheter une rente immobilière, plus qu'un placement que l'on va revendre demain.
Les frais de gestion désignent les frais liés à la gestion du parc immobilier. En général la SCPI dispose d'équipes en interne que l'on appelle des "asset manager" pour s'occuper de toute la relation avec des locataires et plus généralement de la gestion du parc immobilier. Encore une fois, dans l'immobilier "classique" si je n'ai pas envie de le gérer moi-même, je peux faire appel à une agence Foncia, Orpi ou autres et généralement ces frais sont de 10% également.
La bonne nouvelle : lorsqu'une SCPI annonce sa performance, c'est toujours net de frais de gestion, donc si le rentabilité tient la route, ce n'est pas dramatique.
Les Frais cachés ? Ceux dont vous entendez moins parler mais que je vais également évoquer.
Les Frais sur acquisition, quand la SCPI achète des biens immobiliers, elle peut prendre une commission sur acquisition comme un agent immobilier. Rassurez-vous, ces frais concernent les SCPI "sans frais d'entrée". Ils sont de 3% en moyenne.
Les Frais de pilotage des travaux, et oui dans un parc immobilier il y a souvent des travaux à réaliser et donc la SCPI peut prendre une commission lié à ce travail.
Les Frais sur cession, quand la SCPI revend des biens immobiliers, elle peut percevoir aussi une rémunération en cas de plus value ou non. 3% en moyenne également.
En résumé, en SCPI Il y a les frais de souscription de 10% en moyenne mais que vous ne subissez qu'en cas de revente, je souscris 100 euros j'ai bien mes loyers calculés sur 100.
Quand une SCPI annonce sont rendement c'est net de tous les frais de gestion.
Pourquoi acheter ses parts de SCPI à crédit ?
Cela revient à se demander pourquoi acheter de l'immobilier locatif à crédit puisque les SCPI ce n'est ni plus ni moins qu'investir dans l'immobilier. Parce que c'est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine à moindre effort. 2 notions importantes l'effet de levier et l'effort d'épargne.
Mais qu'est ce que l'effet de levier cette expression que l'on entend souvent?
Si j'achète ma résidence principale ou secondaire à crédit, c'est moi qui devrait couvrir 100% de la charge du crédit à rembourser. A présent si j'achète de l'immobilier locatif, mon locataire grâce à ses loyers qu'il me reverse chaque mois, va m'aider à rembourser l'essentiel de mon crédit ainsi je n'aurais plus qu'à compléter la différence, c'est ce que l'on appelle l'effort d'épargne.
Réaliser un investissement locatif au travers des SCPI permet de minimiser mon risque locatif puisque dans ce cas je n'aurais pas un seul locataire mais des dizaines, des centaines voire des milliers en fonction de la SCPI choisie.
Prenons un exemple : Si j'achète pour 100 000 euros de parts de SCPI à crédit qui est le ticket moyen des clients sur une durée de 20 ans avec un taux d'emprunt de 2% et un rendement SCPI de 4,5%. Mensualité de crédit : 500 euros / mois Loyer SCPI : 375 euros / mois = Effort d'épargne de 125 euros avant fiscalité Fiscalité additionnelle 135 euros (fiscalité standard des clients revenus entre 2000 et 6000 euros / mois pour une part fiscale) Pour 260 euros par mois tout compris, je commence à me constituer un patrimoine immobilier à moindre effort. Au terme du remboursement, je disposerai d'un capital d'environ 100 000 euros ainsi que d'une rente immobilière d'environ 4500 euros par an avant impôts.
Pourquoi acheter ses parts de SCPI à crédit? Parce que c'est le meilleur moyen de s'enrichir, la banque me prête de l'argent dont je ne dispose pas, me permettant de faire travailler tout de suite un montant important, mon locataire me payer l'essentiel de mon opération ce qui représente mon effet de levier. Je n'ai plus qu'à constituer la différence, c'est ce qu'on appelle l'effort d'épargne. Il est donc plus facile de créer du patrimoine grâce à l'investissement locatif que par sa résidence principale puisque si j'achète un bien non loué je dois sortir 500 euros par mois de ma poche et dans le second 2 fois moins soit 260 euros.
Pourquoi acheter ses parts de SCPI en nu-propriété temporaire?
En immobilier on peut dissocier le faire d'être propriétaire des murs et avoir la jouissance d'un bien immobilier ou d'en percevoir les loyers c'est ce que l'on appelle : l'usufruit.
Moi j'aime bien l'analogie de l'arbre fruitier, le tronc d'arbre et les branches correspond à la nu-propriété et les fruits de l'arbre correspondent à l'usufruit. L'ensemble de l'arbre avec ses fruits correspond à la pleine propriété. Comment cela se matérialise en SCPI? En contrepartie de ne pas percevoir les loyers de mes SCPI, je vais bénéficier d'une remise sur le prix de mes parts SCPI correspondant au manque à gagner. En contrepartie je vais pouvoir acheter plus de parts pour le même prix, ce qui va cristalliser la performance des loyers pendant démembrement. Je vais donc pouvoir acheter un arbre fruitier plus important. Au terme du démembrement je vais pouvoir percevoir plus de fruit. Exemple sans démembrement. Je souhaite investir 100 000 euros sur une SCPI dont le prix de part est de 1000 euros. 100 000 divisé par mille est égale à 100 parts de SCPI. J'obtiens donc un capital SCPI de 100 000 euros et comme le rendement de cette SCPI est de 5% par an, j'obtiens 5 000 euros avant impôts. Avec démembrement 5 ans. Je bénéficie d'une remise de 20% sur le prix de mes parts correspondant au manque à gagner sur mes loyers pendant 5 ans. Ainsi le prix de ma part est de 800 euros. 100 000 euros divisé par 800 est égale à 125 parts. Je peux donc acheter 125 parts en valeur de 125 000 euros tout en investissant 100 000 euros. A l'issue des 5 ans, je perçois des loyers non pas sur 100 000 euros mais sur 125 000 euros, ce qui me permet de percevoir une rentre de 6 250 euros (125 000*5%) contre 5 000 euros sans démembrement. Ainsi je fais une pierre deux coups, un capital plus important ainsi qu'une rente boostées l'un et l'autre de 25 %. Cerise sur le gâteau, si vous êtes redevable de l'IFI (L'impôt sur la fortune immobilière) les montants sortent de la base taxable pendant le démemebrement. Pourquoi acheter ses parts de SCPI en démembrement temporaire? C'est le meilleur moyen de faire fructifier un capital et une rente future, à la condition de ne pas avoir besoin des loyers immédiatement. La cible idéale sont les clients entre 50 et 60 ans avec un objectif retraite à horizon 5-10 ans.