Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avec l’argent collecté auprès d’épargnants, la SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) en fonction de sa stratégie immobilière (bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique),  va acheter des murs déjà loués, les loyers perçus auprès des locataires seront reversés trimestriellement net de tous frais aux investisseurs proportionnellement aux  montants investis.

La SCPI est un placement dont l'objectif est de vous reverser une rente immobilière.

Ce placement est appelé communément « pierre-papier » . Il n’est pas jeune, il n’est pas âgé non plus, retour en arrière…

En 1964, une société civile immobilière, la « Civile Foncière » voit le jour à l’initiative de Robert Ruel, un entrepreneur audacieux qui rend l’immobilier accessible à tous les épargnants. Des initiatives similaires se multiplient et permettent de réaliser d’importantes collectes. Parmi elles, Louis Pelloux et Guy Cosserat créent respectivement, en 1966, Epargne Foncière (LA FRANCAISE AM) et la Participation Foncière 1 (PERIAL), deux SCPI toujours actives. La dernière à été rebaptisée PF Grand Paris en 2017.

Les travaux de réglementation conduisent les pouvoirs publics à promulguer la création officielle des SCPI par la loi du 31 décembre 1970.

La SCPI fêtera donc à la fin de l’année ses cinquante ans d’existence.

Quels sont les grands avantages des SCPI ?

  1. Un rendement attractif

 

Si les SCPI ont collecté plus de 8,5milliards d’euros en 2019, ce n’est pas pour rien. Les SCPI séduisent toujours plus d’investisseurs, car les rendements oscillent entre 4% et jusqu’à plus de 6% l’an (6,81% Kyaneos Pierre) en fonction de la SCPI choisie et de sa stratégie.

Dans un secteur de l’épargne morose, ou les placements dits sans risques ne rapportent plus rien : Livret A 0,5%, Livret de développement durable (LDD) 0,5%, PEL 1%, fonds euros entre 1 et 2% en moyenne…

Pour avoir du rendement il faut se tourner vers des placements plus attractifs mais dont le capital n’est pas garanti : la bourse avec les actions, les foncières côtées, peuvent être très intéressantes mais les français sont connus pour leur aversion au risque. L’immobilier nous semble instinctivement un « bon compromis ».

En moyenne les SCPI ont rapporté 4,4% en 2019. 4,4% reversés en moyenne au titre des loyers. A cela s’ajoute l’appréciation de la valeur des parts correspondant à l’augmentation de la valeur du patrimoine de +1,2% soit une performance globale de 5,6% en moyenne.

Mais ne nous y trompons pas la SCPI est une solution d’investissement dont l’objectif principal est une rente immobilière, l’augmentation de la valeur des parts est « la cerise sur le gâteau ».

On peut ajouté qu’en 50 ans d’existence, le rendement des SCPI n’a jamais été inférieur à 4% et la moyenne de détention des parts est de 20 ans environ donc ceux qui achètent des parts font un investissement de qualité.

Expert Retrouvez l'historique de performance des SCPI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) remplace la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012. Ce dernier était calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année.

Il est désormais déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.
Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

2. La SCPI rend l'immobilier accessible à tous les budgets

La SCPI est le moyen le plus accessible pour pouvoir acheter de l'immobilier locatif. Chaque SCPI va définir le nombre de part minimum qu'il faut investir pour rentrer dans la SCPI. Dès que vous avez réalisé votre première souscription, vous devenez ce que l'on appelle associé de la SCPI. Dès lors vous n'avez plus de minimum imposé et une parts suffit pour une nouvelle souscription.

Exemple le minimum d'une première souscription de la SCPI Epargne Pierre est de 10 parts.

Le prix de la part actuel est de 205 euros.

Pour devenir associé de la SCPI je dois donc débourser 2050 euros.

 

 

3. Plus j'investis et plus je récolte

Le dividende/ loyer des SCPI est versé proportionnellement en fonction du nombre de parts achetées, ainsi plus j'achète de parts et plus mes loyers seront important.

Exemple, toujours la SCPI Epargne Pierre avec un rendement en 2019 de 5,85%

2 050 euros investis soit 120 euros de loyers annuels (soit 30e/ trimestre)

20 500 euros investis soit 1 200 euros de loyers annuels (soit 300e /trimestre)

205 000 euros investis soit 12 000 euros de loyers annuels (soit 3 000e/trimestre)

2 050 000 euros investis soit 120 000 euros de loyers annuels (soit 30 000e/trimestre)

 

 

4. La mutualisation/ dilution du risque locatif

 Si vous détenez un bien locatif  et que votre locataire ne vous paye pas vous êtes dans une situation délicate.

Si vous détenez des parts de SCPI, plus celle-ci à de locataires et plus le non paiement des loyers devient indolore pour vous.

Ce que l'on retrouve souvent sous l'appellation, la mutualisation du risque locatif. C'est pour cette raison qu'il est intéressant de s'intéresse à la taille d'une SCPI, ainsi que le nombre de baux commerciaux et de locataires.

 

 

5. Vous détestez l'administratif, ça tombe bien la SCPI travaille pour vous!

Les français aiment la pierre, c’est pour eux une valeur « refuge » qui leur tient à cœur. Mais ce que l'on aime moins c’est la contrepartie…l'administratif, la gestion locative.

Recherche et gestion de votre locataires, travaux éventuels, ravalement de l’immeuble, charges de copropriété, taxes foncières, déclaration fiscale, diagnostic énergétique…

Avec les SCPI terminé les soucis de gestion !

La société de gestion de la SCPI s’occupe de tout ! Ainsi vous percevez des loyers  directement sur votre compte bancaire nets de tous frais fini les avances de trésorerie. La SCPI s’occupe des acquisitions des biens immobiliers, de la relation avec les locataires, de payer toutes les charges éventuelles au bon entretien des actifs immobiliers. La gestion est totalement déléguée à des professionnels de l’immobilier.

De plus, pour la déclaration fiscale, la SCPI va vous envoyer un document personnalisé  dit Imprimé fiscal Unique (IFU), il suffira simplement de reporter les montants indiqués dans votre déclaration d’impôt.

Avec les SCPI les tracas de l’immobilier c’est fini ! Non pas qu’il n’existe plus mais ce sont des équipes de professionnels qui travaillent pour vous.

Quelles sont les inconvénients des SCPI ?

1. Les Frais 

Lorsque vous achetez un bien immobilier dans l'ancien, vous devez passer par un notaire dont les frais vont se rajouter au montant de l’acquisition généralement compris entre 7% et 8% plus éventuellement des frais d’agence si vous passez par une agence immobilière généralement compris entre 2 et 5%. Parfois même plus si le montant est inférieur ou égale à 100 000 euros (généralement entre 8 et 10%).

En souscrivant des parts de SCPI, les frais de souscription sont compris entre 5,9% et 12%.

Vous n’avez pas besoin de passer par un notaire, et les frais de souscription sont déjà inclus dans le prix de part.

Le grand avantage des SCPI est que les loyers sont calculés sur le montant réellement investis. C’est-à-dire que si vous achetez pour 100 000 euros de parts de SCPI vous aurez bien des loyers calculés sur 100 000 euros et non pas sur 90 000 euros si les frais de la SCPI sont de 10%. Les frais sont prélevés au moment où vous souhaitez revendre vos parts. C’est donc une vrai incitation à conserver vos parts le plus longtemps possible. En moyenne les SCPI sont conservées pendant 20 ans. Enfin comme le prix de la part est susceptible de s’apprécier, les frais sont généralement neutralisés au moment de la revente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Un délai de "non" jouissance

Entre le moment ou vous confiez votre argent à une SCPI et le moment ou celle-ci va acquérir un nouveau bien immobilier il va se passer plusieurs mois.

Acheter un bien immobilier, prend du temps, recherche, visites, estimations, signature de compromis, signature de l’acte authentique, début de la perception des loyers…

Aussi les SCPI ont mis un place un différé de jouissance dit « délai de jouissance » généralement compris entre 3 et 6 mois. Les loyers commenceront à être calculés à partir de la date choisie par la SCPI.

Plus la zone d’investissement est « tendue » par exemple investir à Paris et première couronne, plus la SCPI aura tendance à avoir un délai de jouissance important. Il ne faut pas voir ce délai de jouissance comme une contrainte mais plus comme le moyen le plus naturel et le plus juste de commercer à percevoir des loyers pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI.

Exemple avec la SCPI Immorente de Sofidy. Délai de jouissance 1er jour du 3ème mois qui suit la souscription.

Exemple si je souscris au mois de janvier -->

1er février, 1er Mars, ne sont pas comptabilisés. Le droit aux dividendes démarre le 1er avril. Comme les loyers sont versés à trimestre échus, je perçois mes loyers fin juillet correspondant au mois d'Avril, Mai et Juin.

Exemple si je souscris au mois de février -->

1er Mars, 1er Avril, ne sont pas comptabilisés. Le droit aux dividendes démarre le 1er mai. Je perçois mes premiers loyers fin juillet correspondant au mois de Mai et de Juin.

Calendrier de la rémunération des associés en année pleine.

Les Loyers des SCPI sont versés 4 fois par an :

 

Fin avril correspondant au premier trimestre : janvier, février, mars

Fin juillet correspondant au second trimestre : avril, mai, juin

Fin octobre correspondant au troisième trimestre: juillet, août, septembre

Fin Janvier correspondant au quatrième trimestre: octobre, novembre, décembre

 

3. Une fiscalité dissuasive

Quand vous souscrivez des parts de SCPI, vous allez percevoir des loyers appelés aussi dividendes. Ces revenus étant immobiliers vous allez être soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

Ces revenus viendront s’ajouter sur votre dernière tranche marginale d'imposition. Auquel vous allez devoir rajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.

Plus vous avez une imposition élevée et plus la rentabilité de votre investissement peut se dégrader.

Néanmoins plusieurs options vous permettent de profiter des rendements attractifs des SCPI tout en limitant la charge fiscale

Pour se créer un patrimoine: Souscrivez des parts de SCPI à crédit.

Grâce au crédit non seulement les loyers vont venir remboursement l'essentiel de votre mensualité de crédit, ce qui vous permet de vous créer un patrimoine à moindre effort, mais les intérêts de la banque, l'assurance de prêt et tous les frais annexes sont déductibles de vos revenus fonciers. Ceci vous permettant de vous créer un capital sans trop alourdir vos impôts.

Pour ceux en fin de carrière qui pensent à leur retraite à horizon 5 - 10 ans. Vous avez des liquidités. Vous ne souhaitez pas alourdir votre fiscalité actuelle mais vous savez que vous aurez un besoin de revenus demain avec moins de revenus et moins de fiscalité.  La solution achetez des parts de SCPI en rente différé dit en nu-propriété temporaire. Pendant la période ou vous ne touchez pas de loyers vous n'avez aucune fiscalité additionnelle et aucune déclaration fiscale à faire. Le fait de ne pas percevoir de loyers vous bénéficiez en contrepartie  d'une remise sur le prix de la part qui vous permettra pour le même prix d'acheter plus de parts et d'avoir à terme une rente SCPI plus importante.

Pour les retraités,

Néanmoins de nombreuses astuces, permettent de la limiter (à condtition de détenir un bien locatif loué en nu ou un parking). Vos revenus fonciers au total ne doivent pas dépasser 15  000euros.

Le régime du micro-foncier permet un abattement de 30% sur les loyers.

Les SCPI qui investissent hors de France permet d’adoucir votre fiscalité (exonération des prélèvements sociaux et fiscalité plus faible en fonction des conventions fiscales).

Création de SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés, permet une fiscalité adoucie pour les plus gros patrimoine.

4. La liquidité

 

Par nature l’immobilier est illiquide. Pour les SCPI il en est de même. Si aujourd’hui vous avez besoin de vendre vos parts de SCPI le délai est rapide entre 1 semaine et 1 mois maximum. Si le marché de l’immobilier venait à se gripper, se délai pourrait augmenter. Alors gardons bien à l’esprit qu’investir en  SCPI est un investissement immobilier dont la liquidité est limitée. C’est s’assurer une rente immobilière à vie. Il faut placer les montants dont vous n’avez pas besoin pour une totale sérénité.

Néanmoins aujourd'hui la liquidité est satisfaisante sur l'essentiel des SCPI.

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